オーナー通信

2007年1月オーナー通信
1月16日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

ユニオン・メディエイト 賃貸事業部からのお知らせ

拝 啓

初春の候、ますますご健勝のこととお慶び申し上げます。
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、毎月、定期報告書とともにお送りしている本紙ですが、昨年7月に開始して以来、これまで火災警報器設置、デジタル放送受信対応、施設所有者賠償責任保険、解約防止対策などを提案させていただきました。
その都度、多くのオーナー様からご依頼や質問の連絡を頂戴し、大変嬉しく思っております。
本年も、賃貸管理にまつわるさまざまなニュースや提案をご提供してまいりますので、よろしくご高覧ください。

 

ユニオン・メディエイト 賃貸事業部 新年の抱負

さて、今回は新春1号となりますので、本年私どもが賃貸管理会社として取り組んでいきたい課題について、述べさせていただきます。いま現在、私たちの会社は賃貸管理会社として一定の水準にはあると自負しておりますが、まだまだ高いレベルを目指して努力していかなければなりません。その目指すべきレベルに達するために、今年優先的に取り組みたいことをお伝えさせていただきます。

〔私たちが賃貸管理会社として到達したいレベル〕

はじめに、私たちが賃貸管理会社として到達したいレベルについて、お伝えさせていただきます。
これは次の3つの段階に分けて目標設定しており、これまでも業務に取り組んでまいりました。

第一段階:オーナー様から管理委託を解約されない会社となること

第二段階:オーナー様が、自身で所有されていて、他社に管理委託されている建物を委託していただける会社となること

第三段階:オーナー様に、ほかのオーナー様を紹介していただける会社となること

 

オーナー様に私たちの仕事ぶりが不十分と判断されますと、業務委託の解約ということになってしまいますが、いま私たちの会社は、おかげさまでオーナー様に特別な事情(ご売却や自主管理など)が発生しない限り、委託契約を解除されることはなくなりました。今年も緊張感をもって業務に取り組み、第一段階のレベル(解約ゼロ)を守ることを最低目標としていきたいと思います。

第二段階は、私たちの業務への取り組み方に十分ご満足していただけて、初めて「別の物件も依頼してみようか」と考えていただけますので、第一段階よりは高いレベルとなります。この第二段階については不動産ファンドをはじめ法人組織で賃貸経営をされておられる方からは委託いただけるようになってきました(昨年度は、すでにおつきあいさせていただいているオーナー様から別の建物12棟を委託いただくことができました)。
しかし、まだまだ十分とはいえませんので、当面はこのレベルにしっかり到達することを目標としたいと思います。

第三段階は、オーナー様が私たちの仕事をよほど高く評価してくださらないと、友人・知人に紹介しようとは思っていただけませんので、非常に高いレベルだと思います。いま現在、不動産ファンドが別の不動産ファンドを紹介してくださったケースはあるのですが(昨年度は4棟、紹介で新規委託いただけました)、これはレアなケースで、このレベルに達するまでには、私たちはもっともっと努力しなければなりません。ただ、業界を見る限り、このレベルに達している会社はほとんどないように思われ、このレベルに達することができれば、私たちの会社はかなりの優良企業となったといえると思います。

最終的には第三段階に到達したいと考えておりますが、本年は第二段階にしっかりと達するべく、努力してまいりたいと思います。


本年の課題

上記目標レベルの第二段階に達するために、私たちが取り組まなければならない課題は多々ありますが、本年は次の3つを最優先課題としたいと思っております。

 

その1 工事費コストの見直し

国土交通省が原状回復工事費の負担割合にまつわるガイドラインを定めて以来、オーナー様の負担が増え、賃貸経営も楽ではなくなってまいりました。

ガイドラインは法律ではないのですが、訴訟になれば裁判官はガイドラインに沿って判決を出しますので、実際は法律と変わらない状況です。

私たちは、工事の質とスピードは維持しつつ、コストを少しでも下げていくよう、発注のシステムを見直したいと考えております。

夏を目処に、目に見える成果を上げていきたいと思います。

 

その2 解約防止対策の実施

昨年11月以降、ご提案・報告申し上げている解約防止対策に、今年は本格的に取り組んでまいります。

入居中のお部屋を解約されますと、「原状回復工事費がかかる」「空室が長引くリスクが生じる」「礼金収入がない場合もある」など、収益の圧迫要因が増えます。

空室の営業対策も大変大事ですが、何より空室を作らない努力をしていきたいと思います。

 

その3 空室対策の充実

空室が出てしまった場合、漠然と募集活動を行うのではなく、オーナー様への積極的な情報提供と、新たな募集方法の採用に取り組んでまいります。

こちらについては、来月以降、詳しくご紹介・提案させていただきます。

今回掲げさせていただいた目標及び課題について、私たちの取り組みが不十分だと思われましたら、ぜひ厳しくご指摘ください。スタッフ一同、反省し、前向きに改善に努めてまいります。


今号は以上とさせていただきます。

今後も賃貸管理にまつわる各種ご案内、ご提案を続けてまいりますので、どうぞよろしくお願い申し上げます。

敬 具

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