オーナー通信

2007年2月オーナー通信
2月15日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

ユニオン・メディエイト 賃貸事業部からのお知らせ

拝 啓

初春の候、ますますご健勝のこととお慶び申し上げます。
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、賃貸管理にまつわるさまざまなニュースや提案をご提供させていただくべく、毎月、定期報告書とともに本誌をお送りしております。
お忙しい中恐縮ですが、ご高覧いただければ幸いです。

 

空室対策(1)

【空室対策の考え】

いよいよ住宅物件、オフィス・店舗物件ともに入退去が多くなる、いわゆる“繁忙期”がやってまいりました。入学、卒業、転勤、新年度事業再構築など、さまざまな要因が3月を目処に集中することから、1~3月は解約、新規契約ともに多くなります。
とりわけ住宅物件は、4月中旬までに新規契約ができないと、空室が長引く恐れが高いことから、私たちもこの時期を逃さないよう、普段に増して営業努力をし、契約業務や原状回復工事もよりスピーディーに行っています。

ところで、私どもが空室対策を講じる際、お部屋探しをする際に入居者がどのような点を重視しているかを把握することが重要な要素となります。これにはさまざまなデータがありますが、今回、「不動産情報ポータルサイトHOME’S(ホームズ)」を運営するネクスト社の調査データをご紹介させていただきます。

この調査は首都圏、関西圏在住の18歳~59歳、過去1年以内に賃貸住宅への住替えを行った男女1,030人を対象に行ったものです。調査方法は、部屋探しで重視した要素を9つに分類し、各項目について「非常に重視した」と回答のあったものをプラス3点、「重視した」2点、「やや重視した」1点、「どちらともいえない」0点、「あまり重視しなかった」マイナス1点、「重視しなかった」マイナス2点、「まったく重視しなかった」マイナス3点として平均値のスコアを比較しました。

その結果、「駅までの徒歩時間、通勤時間などが短いこと」がスコア平均1.49でトップ。「好きな街、希望の街であること」が1.03で第2位、以降少し差が開いて「敷金・礼金・仲介手数料などの一時金が割引されるなど経済的なメリットがあること」0.67、「住宅設備が充実していること」0.53、「周辺に公共施設や商業施設が充実していること」0.46、「安心して暮らせるためのセキュリティ設備、設計や、安心安全な立地条件や周辺環境」0.44と続きます。

これを基に空室対策を考えますと、まず私たちが管理委託いただいているのは、“これから新築しようとする物件”ではなく、“すでに建っている物件”ですので、「駅までの徒歩時間、通勤時間」や「公共施設、商業施設の充実」、「安心安全な立地条件や周辺環境」などはいかようにもできません。

したがって、「好きな街、希望の街」で部屋をお探しの方に、私たちがお預かりしている物件を選んでいただくために、家賃・敷金・礼金・仲介手数料などの経済的条件、住宅設備、セキュリティ設備などの点で比較優位に立つための策を講じることが「空室対策」ということになります。


前置きが長くなりましたが、以後、次号にわたり、具体的な空室対策をいくつかご提案させていただきます。

空室対策その1
「保証会社を活用してもらい、敷金(保証金)を下げる」

敷金(保証金)は主に「家賃未収が発生した場合」と、「賃借人が原状回復工事費負担分を支払わない場合」の担保として預かっております。

このうち「家賃未収が発生した場合」の備えについては、当社で斡旋させていただいている連帯保証人代行会社を利用していただければオーナー様にとって心配の種がなくなります。これを活用して、敷金(保証金)を下げて募集してみてはいかがでしょうか?

たとえば、これまで家賃が月額10万円、敷金2ヶ月という募集していたとします。

そして賃借人負担分の原状回復工事費用が通常10万円程度と想定される場合、連帯保証人代行会社を利用していただければ家賃未収の備えは必要なくなり、原状回復工事費用分のみ担保されればよいですから、敷金は1ヶ月分あれば十分ということになります(ただし、賃借人には保証料が必要となります)。

賃料や原状回復工事費見込み次第で、この方法を使えないケースもありますが、ぜひ一度ご相談ください。

 

空室対策その2
「新入学生対象に3月末までフリーレントサービスを実施する」

4月に大学や専門学校等への入学を控え、部屋探しをされている方は、「実際の入居が4月なのでそれまでの家賃がもったいない」「でも早くに決めなければ、いい部屋は借りられない」というジレンマに陥る方が多いです。

そこを逆手にとって、「3月末まではフリーレントにしてあげるから、早くうちの部屋で決めませんか」と呼びかけてみてはいかがでしょうか?

3月末までの家賃が入らないのは惜しいですが、4月以降の空室リスクから逃れる手としては非常に有効です。

同時に学生であれば、卒業と同時に転居する可能性が高いですから、契約期間を3月10日までとしてもよいかと考えます。3月10日で退去していただければ、原状回復工事を行っても、次の方が4月以降に入居することができるので、大変効率的です。

あわせてご検討いただければと思います。


今号では以上とさせていただきます。

来月も引き続きご提案させていただきますので、よろしくご検討くださいますよう、お願いいたします。

敬 具

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