オーナー通信

2007年3月オーナー通信
3月15日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

ユニオン・メディエイト 賃貸事業部からのお知らせ

拝 啓
早春の候、ますますご健勝のこととお慶び申し上げます。
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、当社では毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りし、賃貸管理にまつわるさまざまなニュースをお伝えしたり、新たな提案をさせていただいたりしております。
今月は前月に引き続き空室対策をご提案させていただきます。
お忙しい中恐縮ですが、ご高覧いただければ幸いです。

 

空室対策(2)

【空室対策の考え】

先月は「保証会社を活用してもらい、敷金(保証金)を下げる」という対策と、「新入学生を対象に3月末までフリーレントを実施する」という対策をご提案させていただきました。

早々とご採用いただいたオーナー様もいらっしゃり、感謝いたしております。

今回は内装や設備関連のご提案をさせていただきます。

空室対策その3
「カラーコーディネイトの採用」

解約後、原状回復工事を行う際、前居住者の居住期間がある程度長ければ、壁のクロスや床のクッションフロア(CF)、カーペット等を貼り替え、新規募集をさせていただいております。

このとき、通常、クロスは白、CFは茶系の木目調をベースにしています(オフィスでしたら床にグレー系のタイルカーペットを貼るケースが多いです)。この組み合わせが一般的ですので、新居を探しているお客様はどの部屋を見に行っても「カラー」に関しては、特に印象が残っていないのではないかと思います。

そのため、違った色づかいをしている部屋を目にすると、深く印象に残り、その部屋で決めていただける可能性が高まることが期待できます。もちろん、そのカラーコーディネイトが気に入らなければ別の部屋に決めてしまうので、多少冒険的ではあるのですが、試してみる価値はありそうです。

クロスにしても、CFにしても、カラーが違っても価格にそれほど差があるわけではないので(廉価版のクロスは色があまり選べませんが)、費用負担はあまり変わりません。

ただリスクを少しでも回避するためには、専門のカラーコーディネイターに依頼したほうが無難ですので、この場合は最初にデザイン代が必要となりますが、以後はそのデザインに基づき貼り替え工事をするだけですのでそれ以上の費用はかかりません。

手順としては、まず入居者のターゲットを絞り込みます。ほかの部屋を賃借してくれている方を分析し(男性と女性、社会人と学生と分けた場合、どの組み合わせが多いのか、など)、絞り込んだ入居者像がもっとも気に入りやすいカラーを組み合わせてコーディネイトします。たとえば近くに女子大があるため女性の学生が多く、今後も同じ傾向が続く可能性が高いと予想されたら、赤系でコーディネイトをするという具合です。ひとつの類型に限定せず、同じ間取りの部屋が複数空いているようであれば、こちらの部屋は年配の男性をターゲットに、あちらの部屋は若い女性をターゲットに、などとしてもよいかもしれません。

ターゲットの絞込みやカラーコーディネイトの決定についてはオーナー様と協議しながら進めさせていただくことになりますので、お手間をとらせることになりますが、面白そうだなと思われましたらお声がけください。

なお、カラーコーディネイトの委託先については、現在、設計事務所系、内装業者系、フリーのカラーコーディネイター系という3つのルートで選定しています。正直なところ当社も初めての試みですので、どの系列がもっとも安いのかなど、はっきりとはしておりません。良い先例ができましたら、すぐにご報告させていただきますのでご期待ください(「先例になってもよい」というオーナー様がいらっしゃいましたら非常に助かります)。

 

空室対策その4
「レールライトを設置する」

「レールライト」とは天井にレールを敷き、スポットライトやペンダントライトなどをレール上の好きな位置につけることができるという製品です。

引っ掛けシーリングが天井にあれば、だいたい設置することが可能で、入居者は自分の使い勝手に合わせて照明の位置や種類を選ぶことができます。

部屋を照明で演出できますので、インテリアコーディネイトにこってみたいという方には大変喜ばれます。

実はそれ以外にもうひとつ、このレールライトには利点があります。

それはお部屋を案内するときに、廉価なスポットライトなどをつけておけば、案内の時間が夕方以降になってもお部屋を明るくすることができるということです。

通常照明器具は入居者に持ち込んでもらっているので、退去後は照明器具なしという状態になっています。案内対応用に照明器具を設置しておくという方法もありますが、入居後の処置に困るケースが多く、あまりお勧めできません。

ダウンライトであれば白熱球を交換するだけなので安くて済み、お部屋の雰囲気もよくなるのではないかと考えます。

ご連絡いただければ早速見積りさせていただきますので、よろしくご検討ください。


今回は以上とさせていただきます。

なお、当社では本年5月に空室管理システムを変更いたします。それに伴い、お客様からの問い合わせ数や案内数を集計しやすくなることから、本年6月以降、「稼働率が80%を割り込んでしまった建物」「解約後2ヶ月以上空室となってしまったお部屋がある建物」のオーナー様には、毎月の定期報告書とは別に、月1回「問い合わせ状況」と「案内状況」を報告する「募集状況報告書」をお送りさせていただくことにいたしました。

それらをもとに営業対策や賃貸条件等を協議させていただきたいと考えております。

以上、今後ともどうぞよろしくお願い申し上げます。

敬 具

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