オーナー通信

2008年5月オーナー通信
5月16日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

ユニオン・メディエイト 賃貸事業部からのお知らせ

初夏の風もさわやかな季節となりましたが、いかがお過ごしでしょうか?
賃貸事業部では、繁忙期には手をつけられなかった業務改善、新規プロジェクトへの取り組みを開始し、なかなか忙しく過ごさせていただいております。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りさせていただいております。

今回は、今年の繁忙期について、当社の概況を報告させていただきます。
お忙しい中とは存じますが、ご高覧いただければ幸いです。


 

繁忙期結果報告

今年の繁忙期(1月~3月)について、当社の概況がどのようなものであったか、報告させていただきます。

 

解約実績について

表1「繁忙期解約実績データ」

今年の繁忙期は、解約数が少ないな、という印象を持っておりましたが、データ上も前年に比べ21件減という数字に表れました。

住居の管理物件は今年3月31日時点で1,459室あり、昨年の同日時点(1,479室)とほぼ同数でしたので、解約は確かに減少したといえるのではないかと思います。

解約数が減少した理由としては、当社のテナントリテンション対策が功を奏した、と申し上げたいところですが、実際は全国的にも解約数が少なかったという傾向があるようで、当社だけのことではないようです。

全国的に解約数が減少した理由には、建築基準法の改正により、新築物件が減少したことをあげる向きが多いようです。

つまり、解約理由(=引越し理由)には「転勤」「卒業」「結婚」等、必然的なものだけではなく、「部屋が古くなってきた」「今の部屋や街に飽きた」などという、必ずしも引越しをしなくてもよい理由によるものも多く、魅力的な新築物件がそうした引越しを後押しする側面があります。今年はその新築物件が少なかったので、「現状のままでよい」と思われた方が多かったのではないか、というのがひとつの分析としてあげられます。

いずれにしても、解約は「原状回復工事費がかかる」「次の入居が決まるまで空室リスクを抱えることになる」「広告料等の負担が増える」など、オーナー様にとっても喜ばしい事態ではないので、今年は歓迎すべき傾向だといえました。

来年も新築の着工数が大幅に増えるということもなさそうなので、この傾向が続くことが期待されますが、当社でもテナントリテンション対策にますます力を入れて、「必然的ではない解約」を1件でも少なくするよう努めていきたいと考えております。

 

成約実績について

表2「繁忙期成約実績データ」

本年度は前年にくらべ住居系物件・事業系物件ともに成約件数は微減しました。

しかし、表1「繁忙期解約実績データ」と比較するとおわかりいただけるように、住居系物件は成約実績が解約実績を31室上回ることができましたので、稼働率も伸びる結果となりました。

ところで、全国賃貸住宅新聞(4月14日号)が全国800の管理・仲介会社に調査したところによると、「広告料」を仲介会社に支払うキャンペーンが効果的であったという声が多数寄せられたという報告記事が掲載されていました。

「『広告料』をつけないと仲介大手チェーン店では積極的に客付けしようとしない。近年はゴールデンウィークの頃になると住み替え需要がほとんどなくなってしまうので、繁忙期中に入居者を確保しておきたかったのです。空室期間が長引くくらいなら賃料1ヶ月分の出費は安いものでしょう」という管理会社の意見も掲載されておりますが、これは当社も同じ考えを持っております。

少子高齢化の影響もあって、今後賃貸需要が少なくなることが予想されますので、今後はますますこの傾向が強まる可能性が高いのではないかと思われます。

 

当社管理物件の稼働率について

表3「稼働率実績データ」

当社管理物件の稼働率は、住居物件97.6%、事業系物件93.3%と、おかげさまで比較的高い水準を保っております。

住居物件に比べ稼働率の低い事業系物件も、当社グループの所有する物件の稼働率が92.9%と低いこと(これは千葉県や埼玉県の店舗需要がほとんどないエリアに多く店舗物件を所有していることが主な理由です)が原因しており、そうしたことを除けば、決して悪い数字ではないのではないかと考えております。

 

繁忙期後の営業対策

繁忙期を過ぎ、仲介会社等からの問合せ電話も少なくなってまいりました。

4月に入ってからの解約はさほど多くはなかったのですが(昨年40件に比べて今年は26件です)、解約の時期としてタイミングが悪いことには変わりなく、繁忙期に稼動させていただくことができなかった物件もあわせて、これからは少ないお客様なり問合せをいかに成約まで結びつけるか、私たちの力が試されるときだと思っております。

前述した広告料も効果はありますが、カンフル剤的な役割を果たすに過ぎず、実際は「稼動しない原因」を的確に分析し、その対策を講じませんと、毎回毎回カンフル剤を打ち続けないといけないことになってしまいます。そのカンフル剤も、他社が1ヶ月ならこちらは2ヶ月、他社が2ヶ月ならこちらは3ヶ月・・・という具合にエスカレートする怖れもあり、これでは何のための賃貸経営かわからなくなってしまいます。

私たちは、物件ごとに抜本的な対策をご提案し、カンフル剤を打たなくても入居者が好んで選んでくれるようにしてまいりたいと考えます。

最終的に提案を実行するかどうかはオーナー様のご判断になりますが、提案する努力は怠らないようしてまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

 

《御礼》

住居物件の原状回復工事費単価引き下げについて、多くのオーナー様よりご賛同の声やご意見をいただくことができました。

この場を借りてお礼申し上げます。どうもありがとうございました。

 


今回は以上とさせていただきます。
季節の変わり目ですので、ご自愛くださいますよう、お願い申し上げます。

敬 具

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