オーナー通信

2008年7月オーナー通信
7月17日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

ユニオン・メディエイト 賃貸事業部からのお知らせ

暑さ厳しき折柄、いかがお過ごしでしょうか?

賃貸事業部では、日ごろの業務もさることながら、この時期は社内研修に力を入れております。

基本を徹底して身につけ、新しい知識を蓄えることで、会社全体の能力をアップさせたいと考えています。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りさせていただいております。

今回は、賃貸物件の新築や建て替えをご検討される際、ぜひご一考いただきたいことをお伝え申し上げます。

お忙しい中とは存じますが、ご高覧いただければ幸いです。


 

賃貸物件の新築・建て替えをご検討される際にご一考いただきたいこと

最近、オーナー様より、未利用の土地に賃貸物件を新築することや、老朽化の目立ってきた建物を建替えることについてのご相談をいただく機会が増えてまいりました。

このとき、一番多く寄せられるのは「どのハウスメーカーに依頼すればよいだろうか」というご質問です。すでに何社かプランと見積書を出してもらっていて、最終的にどこにしたらよいか決めあぐねて、ご相談をいただくのですが、その前にぜひご一考いただきたいことがあります。

今回はそのことを簡単にお伝えさせていただきます。

 

マーケティング調査

はじめに確認させていただきたいのは、立地や地形等の条件をふまえ、市場調査(マーケティング調査)をなされたかどうか、ということです。

最近の賃貸住宅市場では、オーナー様もご存知のとおり、全国的に供給が需要を上回り、新築物件といっても「即満室」というわけにはいかなくなってまいりました。

また、言わずもがなではありますが、「新築物件」も時間が経てば「中古物件」になります。したがって、現在だけでなく、将来にわたっても需要が見込まれる物件を建てることがとても大事です。

そこで、最初に「需要」が何であるかを詳しく調べる必要があります。

たとえば、エリア的に男性と女性のどちらをターゲットにしたほうがいいのか、学生向きか、社会人向きか、単身者とファミリーとどちらを対象にしたらいいのかなど、選択肢は多岐にわたります。

ひとつ例をあげさせていただきますと、2年前に私たちユニオングループで、京王線「代田橋」駅徒歩4分という立地で、賃貸マンションを建設いたしました。

「代田橋」駅周辺は明治大学や日本大学などの学生が多数住んでいることから、当初は学生向きのワンルームマンションを考えておりました。しかし、所在する世田谷区では条例で専有面積が25㎡未満のワンルームの建築は許可されないことになっていました。

そこで25㎡中心に企画をしていったのですが、25㎡ですと、賃料が80,000円以上でないと採算が合いません。ところが、調査をしていくうちに、明治大学や日本大学の学生は70,000円前後の物件が需要の中心で、80,000円を超える物件には手が伸びないことがわかりました。

最終的にはDINKS(ディンクス=子供のいない共働き夫婦)を対象にした35㎡前後の1LDKの部屋を中心に企画しました。夫婦二人で35㎡はやや狭い印象ですが、平日は家に寝に帰るだけ、休日も新宿や渋谷にほど近い場所柄、夫婦で遊びに出かけるアクティブなカップルが多く、そうした需要に応える物件がほとんどないことがわかったためです。

こちらの物件は、当社で入居者募集活動を行う前に売却ができてしまい、購入した会社では賃貸ではなく分譲にしたところ順調に売却できたというように聞いております。

このように、誰をターゲットに、どういう広さや間取りの物件を建てるか、という事前のマーケティング調査が、とても大切になってきております。

 

企画(特徴づけ)

つづいて、どのようなタイプの建物にするのかについても、さまざまな検討が必要です。
例をあげますと、最近は「バイクガレージ付きマンション」や「戸建賃貸」が人気になってきております。オーソドックスな建物にも良さはありますが、供給が需要を上回っている今、空室に悩む確率が高まってきております。

反対に、特徴的な物件ですと、需要があるにもかかわらず供給が圧倒的に少ないということもあり、相場より高めの賃料設定でも満室状態を保てるということが、実際に起こっております。

現在、特徴のある賃貸物件の企画はいくつかありますが、今回は特に先に例にあげた「バイクガレージ付きマンション」と「戸建賃貸」の2つを簡単に紹介させていただきます。

 

・バイクガレージ付きマンション

部屋の中、あるいは建物の中にバイクガレージが組み込まれているマンションです。
バイク愛好家は数多くいますが、愛車が盗まれたり、いたずらされたりするのが愛好家たちの悩みの種です。そこでバイクガレージと居室を隣り合わせにさせ、ガラスで仕切り、いつも愛車を眺めながら暮らすことができる部屋が人気になっています。

隣り合わせとはいかないまでも、1階に全入居者分のバイクガレージを備え、それぞれしっかり施錠管理ができ、ヘルメットやつなぎ、メンテナンス道具なども収納できるようになっているマンションもあります。バイクガレージ付きマンションの場合、通勤・通学にバイクを使う方が多いため、駅から離れた立地であっても構わず、その稀少性から家賃も高めに設定できるケースが多いです。

・戸建賃貸

「土地神話の崩壊」、「持ち家志向の低下」等を原因とし、最近は一生涯、マンション・戸建を問わず自身で家を所有せず、賃貸物件に住み続ける「永久賃貸派」と呼ばれる層が多くなってきています。ただ、ファミリー向けの賃貸物件が少ないため、この志向を貫くのは容易ではありません。特に一度は戸建に住み、両隣や上下階の住人に気兼ねなく子供たちを伸び伸びと遊ばせたい、ペットを堂々と飼ってみたい、などという需要が根強くあるのですが、転勤期間中に一時的に貸すなどのケースを除き、戸建賃貸は供給がほとんどありません。
ここに着目したのが戸建賃貸です。戸建賃貸には「立地を問わない」「地形が悪くても賃貸物件が建てられる」「建築費が安い」「相続に便利」などのメリットも多く、大変注目を集めています。※戸建賃貸については別の機会に詳しくご紹介させていただこうと思っております。

 

「建てない」という選択肢もある

最近は鉄などの建材が高騰し、建築コストが大変高くなってきています。

また、建築基準法の改正により、建築確認がとれるまでの期間が長くなるなど、賃貸物件を建てるのに良い時期とは言えない一面もあります。繰り返しになりますが、賃貸物件は供給が需要を上回り、空室リスク、賃料下降リスクも高まってきているので、投資利回りがリスクに見合わなくなってきているとも言えなくありません。

そこでコインパーキングやトランクルームなど、賃貸物件を建てる以外の土地利用の方法も注目されています。


以上、賃貸物件の新築・建て替えを行う前にご一考いただきたい点を簡単にまとめさせていただきました。
当社では、「マーケティング調査」「企画(特徴づけ)」「他の活用方法のご提案」の面でもお手伝いさせていただくことができますので、ご検討の際にはぜひ一度お声がけください。建築後の管理をお任せいただけるようでしたら、喜んで協力させていただきます。

 


今回は以上とさせていただきます。
体調をお崩しになりやすい季節ですので、ご自愛くださいますよう、お願い申し上げます。

敬 具

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