オーナー通信

2008年8月オーナー通信
8月5日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

ユニオン・メディエイト 賃貸事業部からのお知らせ

毎日厳しい暑さが続いておりますが、いかがお過ごしでしょうか?

賃貸事業部では、7月から9月にかけて、交替で夏季休暇をとらせていただいています。

社の規定では9連休まで取得してよいことになっておりますが、仕事柄5連休がせいぜい、といった感じであります・・・。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りさせていただいております。

今回は、当社の新たな試みとして開始した建物管理業務について、ご報告させていただきます。

お忙しい中とは存じますが、ご高覧いただければ幸いです。


 

建物管理(ビルディング・マネジメント=BM)業務に取り組み始めました

賃貸マンション・アパート・ビルの管理には大別して「入居者管理(プロパティ・マネジメント=PM)」と「建物管理(ビルディング・マネジメント=BM)」とがあります。

当社はPMを専門に行っており、BMはグループ会社であるユニオン・シティサービスなどの建物管理専門会社が行ってまいりましたが、当社にてPM・BMを一括して行ったほうが良い場合も多いことから、7月より一部管理物件にてBM業務も取り組ませていただくことにしました。

今回はその背景や内容を簡単にお伝えさせていただきます。

 

PM業務とBM業務

はじめに、「釈迦に説法」となってしまうかもしれませんが、PM業務とBM業務の内容について、簡単に説明させていただきます。

まず、当社が専ら行っているPM業務ですが、こちらは主に入居者管理及びお部屋内(専有部分)の内装・設備(エアコン、給湯器等)のメンテナンス業務を行っています。入居者管理には「新規賃借人募集・審査・契約締結」「家賃の入出金管理」「更新契約」「解約受付・精算」「トラブル対応」などがあります。

 

次にBM業務ですが、こちらは建物全体及び共用部分の設備(エレベータ、受水槽、給排水設備、消防設備等)の清掃・メンテナンス業務を行っています。
各業務の契約形態としては、オーナー様から当社にPM業務、ユニオン・シティサービス等BM専門会社にBM業務を分離委託をしていただくパターン(図1参照)と、PM・BMを当社に一括委託いただき、当社からBM専門会社にBM業務のみ再委託するパターン(図2参照)の2つがあります。

 

当社がBM業務を開始する背景

次に当社がBM業務に取り組み始めることにした背景をご説明いたします。

 

①業務の効率化

先ほどご説明した契約形態のうち、ほとんどの管理物件では、PM・BM各業務が分離委託されております。各業務の専門会社がオーナーと直に契約し、責任を負って業務を執り行うという意味ではよいのですが、PM会社とBM会社の連携が常に完璧にとれるとは言えません。
したがって、たとえばお部屋のエアコンが故障したとの連絡を受け当社が管理物件を訪問しているとき、同時にエントランス(※共用部分にあたります)の照明が切れたとの連絡がBM会社に入り、BMの担当者も同じ日に管理物件に行く、というケースなどは多々発生します。
PM業務とBM業務を1社で完結できれば、この場合は担当者が一人行けば、すべて解決できることとなります。

 

②業務連関の高密度化

PM会社は言うまでもなく満室稼動を目指して業務に取り組んでいます。空室を早く埋めること、入居者の無用な退去を防ぐことはPM会社にとっては非常に大切なことで、そのために例えばエントランスや廊下、外壁等が老朽化してくればきちんと手入れをしていただくことなどは重要なポイントとなります。

しかし、BM会社にその意識を求めることはなかなか難しいのが現状です。建物の美観を高めることは満室稼動のために必要不可欠である、という意識があるのとないのとでは、大きな違いが出てくるのではないかと考えられます。

 

BM業務への取り組み方

当社でBM業務に取り組むその第一歩として、エレベータのない小規模のマンション・アパートから、建物清掃、共用部設備点検の業務を直請けさせていただきます。

どちらの業務も地元のハウスクリーニング業者、便利屋、設備会社等に当社がアウトソーシングし、業者の監督・指導は当社が責任を持って行わせていただきます。

 

オーナー様にとってのメリット

オーナー様にとってのメリットは、経費削減という点で大きく表れることが期待されます。
元来、PM業務を遂行するため、当社スタッフは月に何度も管理物件に足を運んでおりますので、BM会社が行う「巡回管理」というものは必要なくなります。
また、清掃会社にはお部屋内の内装や修繕も担える会社を選定しますので、例えばパッキン交換、建具の建て付け調整等、急を要しない業務は共用部の清掃時に一緒に行わせることにより「出張費」を削減することができます。
さらにもうひとつのメリットとしては、ご所有の物件の管理については、すべて当社に連絡すればよいということになり、責任区分も一本化されますので、非常にわかりやすくなると思われます。


説明は以上でございます。
BM業務については、まだ試行錯誤している状況ですが、オーナー様にとってメリットとなるであろうことには積極的に取り組んでいくべき、という考えに基づいて始めることですので、一日も早く軌道に乗せたいと思っております。
準備が整い次第、順次オーナー様にご提案させていただきますので、その節はよろしくご検討くださいますよう、お願いいたします。

 


今回は以上とさせていただきます。
今年は例年に増して暑い夏のようですので、ご自愛くださいますよう、お願い申し上げます。

敬 具

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