オーナー通信

2008年9月オーナー通信
9月16日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

ユニオン・メディエイト 賃貸事業部からのお知らせ

残暑厳しき折、いかがお過ごしでしょうか?

9月は10月に向けて人事異動の発令が多い時期のため、私たち賃貸事業部も忙しくなってきます。

夏休みボケなどしている暇もなく、毎日頑張って仕事をさせていただいております。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りさせていただいております。

今回は、8月に全国賃貸住宅新聞社主催で行われた『賃貸住宅フェア』についてご報告させていただきます。お忙しい中とは存じますが、ご高覧いただければ幸いです。


 

『賃貸住宅フェア』セミナー報告

  毎年、全国賃貸住宅新聞社の主催で開催されている『賃貸住宅フェア』が今年は8月5~7日の3日間、東京ビッグサイトで開催されました。

『賃貸住宅フェア』では賃貸住宅にまつわる新商品・サービスの紹介ブースが設けられるほか、不動産・建築・相続等に関するセミナーも多数開かれます。

当社のスタッフも、毎年ほぼ全員が参加し、新しい知識の吸収、最近の潮流の把握に努めております。

その際、参加したセミナーについてレポートを作成させておりますが、今年はその中から2名のレポートを紹介します(オーナー様にご覧いただくために社内レポートを修正・加筆させました)。

ご笑覧いただければ、幸いです。

 

家賃を上げながら空室を満室に変える5つのチェックポイント
講師:株式会社モダンアパートメント 代表取締役 渡邊勇三氏

報告者:賃貸業務課主任 山崎俊治

 

はじめに、標題を満たす5つのチェックポイントを列記させていただきます。

 

①広さに勝るものなし!

15~20㎡くらいのワンルームは昨今需要が少なくなってきており、苦戦する傾向があるので1LDKタイプのお部屋に変更する。具体的には「2戸1」(2つのお部屋を1つにすること)を考える。

 

②いかに安くて、お洒落な部屋にできるか

全てを変えると、当然工事代金は莫大にかかってくるので、一部のみ、例えばクロスを変えてタイルを貼るなどすることでがらっとイメージが変わる事もある。

このとき、活かせる材料・部分は活かすという発想が大切(梁やクロスの材料等)。

また、間仕切り扉が少なければ、それなりに工事費は下げることができたりする。

 

③入居者に選ばせてあげよう!

クロスの柄やペンキの色などを契約が決まったら入居者自身に選ばせてあげるという方法もある。

選ばせる際にはこちらから3種類くらいパターンを用意しておいて、仲介業者に配っておき、その中から選んでもらうようにすると効率的。

入居者は自分の選んだデザインのお部屋に住む事になり、入居者の中ではその部屋のステイタスが上がり、個性のない部屋ではなくなる。

 

④リノベーションしたのに入らなかったら?

他の空室も工事実施予定の場合は、工事後のお部屋をモデルルームとする方法がとれる。モデルルームを使って仲介業者に対して内覧会を行い、注目していただくきっかけとすることができる。

 

⑤ライバルと差が出るプロモーション力とは?

リノベーションしたら賃料を少しでも上げられるよう工夫する必要がある。そのためには入居者の感情(こんな部屋に住んでみたい!という感情)が動くようなプロモーションが必要である。

プロモーションとしては、「お部屋にアピール用のリーフレットなどを置く」「仲介業者向け内覧会実施」「モデルルーム化」等の方法が考えられる。

 

※モダンアパートメント社の施工事例

 

  仲介業者が案内する際には「当て物」「見せ物」「決め物」と用意することが多いので、「決め物」として物件をアピールしてもらわなければならない。

そのためには商品(物件)をどのように見せるか、商品力×見せ方×情熱が必要であり、家賃を下げる方向ではなく、少しでも上げるように提案・検討を行なっていく事が必要であると考えられる。

  講義は概ね以上のような内容でした。

内容に関して、参考・勉強になる点が多々ありましたので、今後の募集活動・提案に活かしていきたいと思います。

 

オーナーを取り巻く最新マネー事情、物件キャッシュフローアップ術
講師:北野琴奈氏

報告者:賃貸業務課主任 友添貴美子

 

講師が全国賃貸住宅新聞に執筆しているファイナンシャルプランナー兼賃貸物件オーナーの北野琴奈氏ということもあり、賃貸住宅フェア初日の午前中にも関わらずセミナーの座席が足りない様子で、関心の高さを改めて実感いたしました。

内容は大きく分けると「キャッシュフローの意識」「長期入居促進・稼働率アップ対策」の2点です。

 

①キャッシュフローの意識

  • 「収入-必要経費=所得」という意識
  • 固定費割合の把握

固定費のうち見えにくいコスト(修繕費・広告費等)は、利回りに反映されていないことが多いため、意識の中で特別な支出と捉えてしまいやすいのですが、実際には必要経費であり、物件の保全・運営を考慮すると自己努力のみでは軽減しにくい費用に当たります。

黒字倒産してしまう運営状況に陥らないために、実際の所得金額を長期的な運用で把握しておく必要があり、特に大規模修繕費用などは、積立・借入等どちらにするかも含めて予めキャッシュフローシュミレーションを立てましょうといった内容でした。

 

②長期入居促進・稼働率アップ対策

  • 期清掃の徹底(写真付報告書提出依頼)
  • 賃料設定と設備の釣合い(設備補強等)
  • 更新料の使い方(入居者還元・物件グレードアップ)
  • リフォーム期間の段取り
  • リフォーム前の紹介用資料作り
  • 敷金・礼金・仲介手数料の見直し
  • 謝礼の活用
  • 高齢者・外国人の可能性​

特別に目新しい事項はありませんでしたが、管理会社である当社が課題として取組んでいる業務と重複している項目が多く、身が引き締まる思いでした。

今後はキャッシュフローの部分も含めて、オーナー様へのご提案の幅を広げて業務に取組んでいきたいと思います。


 

今回のご報告は以上とさせていただきます。
夏の疲れが出てくる頃ですので、くれぐれもご自愛くださいますよう、お願い申し上げます。

敬 具

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