オーナー通信

2009年1月オーナー通信
1月16日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

新春とは申しながらまだ厳しい寒さが続きますが、いかがお過ごしでしょうか?
私たち賃貸事業部では、1年で一番忙しい季節を迎え、年始より日々張り切って仕事に取り組んでおります。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りさせていただいております。

今回は、新年1号となりますので、平成20年の振り返りと、本年の目標についてお伝えさせていただきます。

お忙しい中とは存じますが、ご高覧いただければ幸いです。

 


平成20年の振り返りと平成21年の目標

平成20年の振り返り

平成20年はオーナー様もご承知のとおり、不動産業界にとっては非常に厳しい年でありました。当社に管理委託くださっていた不動産ファンド組成会社も数社倒産し、現場が対応に追われることも、たびたびございました。

幸いなことに、当社並びにユニオングループは、手数料(フィー)ビジネスを主体としており、不動産の売買や開発は一昨年あたりからほとんど行っていなかったので、傷を負うこともなく、安泰でございました。
また社員も一人も退職することなく、おかげさまで1年間安定した状態で仕事をさせていただくことができました。

これも、ひとえにオーナー様のご支援の賜物と、深く感謝いたしております。この場を借りまして、改めて御礼申し上げます。

さて、私たち賃貸事業部にとって平成20年はどのような年であったかと申しますと、賃貸管理(PM)の業務レベルを着実にUPさせることができた年ではなかったかと、自負いたしております。前述しましたとおり、社員が一人も退社することがなかったため(ちなみに一昨年も女性スタッフが1名、出産のため退職したのみでありました)、個々のスキルもUPしましたが、新たに次のサービスにも取り組ませていただきました。

 

【平成20年に取り組んだサービス】

  • 24時間緊急対応業務のアウトソーシング先変更
    (ユニオン・シティサービスからリロクリエイトに変更)<本紙平成19年12月号にて紹介>
  • 原状回復工事の工事費単価引き下げ
    住居物件入居者様向け 各種施設・サービス優待サービスの提供開始<本紙平成20年6月号にて紹介>
  • 更新時アンケート対応の充実化<本紙平成20年6月号にて紹介>
  • 建物管理(BM)業務取り組み開始<本紙平成20年8月号にて紹介>
  • リノベーション・コンサルティングの開始
  • 空室の現地営業対策会議の開始
  • 税務申告作業補助サービスの開始<本紙平成20年10月号にて紹介

その他、社内的には基幹業務の総デジタル化を進め、業務効率の改善に努めました。

また、スタッフのレベルUPを図るため社内研修を充実化させました。これらにより、PM会社としてさらに成長してくための伸び代をつくることができた年となりました。

 

平成21年の目標

今回はご入居者様退去後に当社にて手配させていただいている原状回復工事関連業務について、幾つか見直しを行いましたのでご紹介させていただきます。

昨年は賃貸事業部全体で、意識的にオーナー様をご訪問させていただく機会を増やしました(まだまだ不足だと思いますが、徐々に増やしてまいりますのでお許しください)。お会いするたびに、さまざまなご要望やご助言をいただくことができ、大変ありがたく思っております。

こうした「お声」のひとつひとつに誠実にお応えさせていただくことが、私たちの成長の基となりますが、今年はとりわけ次の3つの「お声」に優先して取り組んでまいりたいと考えております。

 

1.収支計画を策定し、その進行確認もきちんと行ってほしい

収支計画については、特に「今後かかるであろう大規模修繕などの支出面の見通しをたて、それが同一年に集中しないようバランスよく計画をたててほしい」というお声を多く頂戴しています。

また、これはきちんとできていないこと自体が恥ずかしいことでもあるのですが、「今年はどれだけ利益が上がっているかを、担当者にはきちんと把握していてほしい」、「大規模修繕や空室対策は確かに必要だが、年間収支が赤字になりそうでも平然と提案されるのは困る」との厳しいお言葉をいただいたこともありました。
さらには、「利益拡大のため、コストカットにはできる限り努めてほしい」とおっしゃられるオーナー様も多いです。

つまるところ、収支の状況を常に正確に把握し、不意な支出で慌てさせることなく、常にオーナー様の利益の最大限化に努めよ、ということだというように理解しています。

そのためにも、「中長期修繕計画の策定」と「月間及び年間の収支表作成」の2点に、今年は積極的に取り組んでまいりたいと思います。

 

2.マーケティング調査をしっかり行い、適正な賃料を常に把握してほしい

「建物は年々古くなっていくのだから、賃料が微減していくのは仕方がないと思いつつも、提案される新規募集賃料や、更新時の賃料がはたして本当に適正なものなのかどうか、疑問に思うことがある」と、先日、あるオーナー様から言われました。そう言われて「いえ、当社が提案する賃料は、いつでも完全に相場を適正に反映させております」と答えられるかというと、多少自信がありません。オフィス・店舗は住居に比べると賃料の変動幅が大きいため、かなり綿密に競合物件の情報や成約事例を集めますが、住居物件はもう少し努力が必要であると思われます。

そこで今年は、全管理物件について賃料査定を次の方法で改めてやり直してみようと思っています。

①競合する物件(成約済み)を選定し、その物件と当社管理物件の比較を10項目以上にわたって行い、賃料査定を行う。
②管理物件の周辺状況(電車やバスの本数・路線、駅からの道、買い物の便、銀行や郵便局、病院、学校等)を再確認する

これを最低でも年1回、できれば2回行い、簡単な報告書にまとめ、ご提出したいと思います。
そのうえで、新規に入居者を募集する場合は適正な賃料や敷金・礼金等募集条件を提示し、お部屋の内装や設備等を追加(変更)することで賃料UPが狙えるのであれば、それもきちんとご提案申し上げたいと考えております。

 

3.所有物件の売却やリノベーション、新規物件の購入を手伝ってほしい

このご要望については、標題のお言葉と若干ニュアンスが異なっておりまして、実際は「メディエイトさんは、物件の売買仲介やリノベーションのコンサルティングをやっているの?」と改めて聞かれることが多いというのが正確なところであります。

当社では、居住用の戸建・マンション等の売買仲介はあまり積極的には行っておりませんが、賃貸用のアパート・マンション・ビル等の売買は頑張らせていただいております。

昨今は、不動産ファンドのPM業務を盛んに行ってきた影響で、ファンドとのおつきあいが充実し、ファンドがまだ売却すると決めていない物件についても購入を打診し、売買契約を成立させるということができるようになりました。

また、老朽化が進んだ物件について、建替えたり、付加価値をつけて全面的に改修する、いわゆる「リノベーション」の企画やマーケティング調査なども本格的に始めさせていただいております。

 

今年は、さらにこの分野でのスキルをUPし、成功事例を1棟でも多く作っていきたいと思っておりますので、もし懸案事項がございましたら、お気軽に相談ください。

やりたいこと、やらなければならないことは、ほかにも数多くございますが、平成21年は、特にこの3つの「お声」に応えられるよう、努めてまいります。オーナー様の「お声」によって、私たちが成長し、サービスを拡充することで、さらにオーナー様が潤う、という流れができれば幸甚です。

本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

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