オーナー通信

2009年11月オーナー通信
11月17日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

小春日和の今日このごろ、いかがお過ごしでしょうか。
私たち賃貸事業部では、年内にいま空いているお部屋を満室にしたいと、スタッフ一同張り切って仕事に取り組んでおります。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りしています。

今回は、空室対策の基本方針案について、ご提案させていただきます。

お忙しい中とは存じますが、ご高覧いただければ幸いです。


 

空室対策の基本方針案

収益用不動産の将来に対する考察

 これからの賃貸不動産業界について、オーナー様はいかがお考えでしょうか?

私たちは正直なところ、あまり楽観はできないと思っております(同様に考えておられるオーナー様も多かろうと思いますが)。少子化、労働人口の減少がその最たる理由です。

賃貸需要の減少はどうにも避けられない問題です。

それでも不動産会社は建物を増やし続けていかなければ、会社を存続させていくことができないため、需要が減っていても、マンションやオフィスビルを建て続けていきます。

その結果、既存の建物はあおりを受けます。最新の設備を整えた新築物件と競合していくことは、容易なことではありません。

ただ、楽観はできませんが、悲観しているわけでもありません。面白い時代がやって来た。私たちはそう考えています。

何が面白いのかと言いますと、工夫をしないもの、知恵を働かせないものは衰退せざるを得ませんが、精一杯頭を使い、新しいものに取り組み続けていけば堂々と生き残っていける。そういう時代がやって来た・・・。そう申し上げたいのです。

そのためには現場で賃貸建物をお預かりしている管理会社にとって「提案力」というものが必要不可欠です。空室対策、テナントリテンション対策、収益UP対策、節税対策、トラブル解決案、リフォーム・リノベーションのプランニングetc.etc.こうしたことへの提案ができない管理会社は生き残ってはいけません。

提案できない管理会社とおつきあいを続ければ、オーナー様も収益用不動産を維持し続けることができなくなります。まさに「面白い時代」だと思います。

 

空室対策の基本方針案

さて、「面白い時代」を生き抜いてゆくべく、今回はこれから住居、オフィスを問わず、いま空室対策にとって最も大事だと考えていることをお伝えさせていただきます。

はじめに結論を申し上げます。

今の状況下、オーナー様の収益確保、UPのために大事だと私たちが思っていること。

それは、多少条件を下げてでもすみやかに入居いただき、入居いただいたら退去されないようにすること。一言でいえば、そういうことです。

具体的に言いますと、今は1年の中では閑散期にあたりますから、お部屋を探しに来られる方も少ないですし、不況の最中、積極的にオフィスを移動しようという法人も少ないです。

ではこれから稼動期を迎え、お客様が増えてくるかといいますと、そうとも言い切れません。

それは前述の理由のとおり、少子化の影響は住居にもオフィスにも色濃く表れているからです。

ですから数少ないお客様に、とにかく契約していただくこと。それが大事です。多くのオーナー様が思っていらっしゃるよりも競争はきっと熾烈です。

賃料を下げてまで無理して契約することはない。

次に来られたお客様は、もっとよい条件で契約できるかもしれない。そんなふうに考えられるオーナー様が多いようですが、「次はもうないかもしれません」と申し上げましたら、いかがでしょうか?

少し大げさにお話ししておりますが、でも現場ではいつもそんなふうに思っています。いまはそれだけお客様が少なく、これから増えると楽観もできない。ですので、来たお客様と確実に契約していくという、一見消極的に見えるかもしれない方法が、実は最も積極的だと思うのです。

よそが1,000円下げたから、仕方がない。こちらも同じだけ下げようか・・・・。これもいまは得策ではありません。よそが1,000円下げる前に、こちらが先手を打って下げ、どの物件よりも真っ先に決めていただく。株式相場でいう「損切り」と多少感覚が似ているのかもしれません。

ところで話は変わりますが、お部屋やオフィスを原状回復する際、新しい設備を導入したり、クロス等にカラーを取り入れたりなど、ほかとの差別化を図ることは必須となっています。私たちも当然のように、そうした提案をさせていただいております。

ただ、提案の中で何を最優先すべきかといいますと、それは「住み心地」「使い勝手」の良さを追究する、ということです

「住み心地」「使い勝手」とは、たとえばお部屋の中でのコンセントやテレビアンテナ、電話のモジュラージャックの位置、たとえばクローゼットや浴室の扉などが挙げられます。

自分が実際にこの部屋で暮らすとしたら、ベッドはこの位置に置き、テレビはここ、パソコンはここ・・・などとイメージします。

すると案外、コンセントやアンテナなどが不便な位置にあることに気づかされます。テレビはここに置きたいのにアンテナは反対側の壁についている・・・・すると、アンテナ線は部屋の真ん中を通したり、壁を迂回させたりしないといけない・・・・。実際に住み始めて、そんなひとつひとつのことが厄介で、矛盾していて、仕方がないと最初は我慢していても、だんだんとその不便さがたまらなくなり、引越しを考えるようになる・・・・。そうしたケースは本当に少なくないのです。

クローゼットの扉などでもそうです。扉が開き戸になっているのはいいが、狭い部屋だと開閉時の扉の導線上、ベッドを置きたい位置に置けなかったり、何の家具も置けない「デッドスペース」を作ってしまっているケースが少なくありません。

ほかにも、キッチン水栓が混合水栓のままだと、お湯を使うとき、湯温調整のため無駄な水を流さないといけないとか、エアコンが古いばかりに効きが悪いだけでなく電気代が余計にかかってしまうとかいうことがあります。

生活が快適でないばかりでなく、水道代、電気代が余計にかかるとなると、結局、じゃあ水道代、電気代が高い分、家賃を上乗せして、設備の新しい物件に移ったほうが得ではないか。そんなふうに考える入居者の方、実は少なくないと思うのですが、いかがでしょうか?

そうすると、せっかく条件を下げて入居させたとしても、短い期間(だいたい次の更新を迎えるときに、更新料がかかるなら、ちょっと上乗せして引っ越そうと考えられるようです)しか入居していただけなかったら、本当にもったいない話です。

退去されれば、また募集時に費用が発生しますし、原状回復工事代金も負担が少なくありません。それに何より空室期間中は家賃が全く入りません。

ですから、一度入られたお客様は、「転勤」「結婚」等の必然性のある理由以外では退去されないようにすることが本当に大切です。そのために、原状回復工事を行う際、「住み心地」「使い勝手」の良さをできる限り追求し、実現しておくことは、長い目で見れば結局得なのではないでしょうか?

シングルレバーなどは一度交換設置すれば、次はもうやらなくてもよいですし、エアコンも古くなればいずれは交換しなければいけないのだから、ある程度の年数が経っていれば、壊れて不快な思いをさせてしまう前に交換しておく・・・・。ここでも先手を打っておく必要があるのではないかと思っております。

これらを合わせて、もう一度結論を申し上げますと、いまは多少条件を下げてでもすみやかに入居いただき、入居いただいたら退去されないようにすることこれが本当に大事だと思います。

この考えに基づき、さらに私たちはこの秋、次のご提案をさせていただきます。

年内に積極的に「先手」を打って、たったいまの空室をすべて埋めてしまいませんか?

稼動期が来ましたら、決まるお部屋は自然と決まると思います。

しかし稼動期は入居だけでなく退去も多い時期ですので、稼動期にいまの空室の積み残しを決める(消化する)のではなく、先にすべて決めておき、稼動期に空いた部屋は稼動期のうちに確実に決めていくそれが満室経営のコツだと考えています。

そのためのご提案を今秋、担当者からさせていただきます。ご理解いただけましたら、誠に幸いです。

 


今回は以上とさせていただきます。

インフルエンザの怖い季節を迎えておりますので、どうぞくれぐれもご自愛ください。

 

オーナー通信トップに戻る