オーナー通信

2010年8月オーナー通信
8月17日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

夏真っ盛り、大変厳しい暑さが続いておりますが、オーナー様にはいかがお過ごしでしょうか。
私たち賃貸事業部は交代で夏期休暇をとりつつ、元気で賑やかに仕事をさせていただいております。
さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りしています。
今回は、最近本格的に開始いたしました「貸地管理コンサルティング業務」についてご案内させていただきます。お忙しい中とは存じますが、ぜひご高覧ください。


貸地管理コンサルティング業務を開始しました!

貸地管理コンサルティング業務の概要

  当社に建物賃貸管理業務をお任せくださっているオーナー様の中には、建物だけでなく土地を貸している地主様もいらっしゃいます。

私たちはこれまでも、時折生じる貸地(借地)トラブルについてご相談にあずかってまいりましたが、このたびその管理コンサルティング業務を本格的に開始することにいたしました。

 

コンサルティング業務の内容は概ね次の6項目です。

  1. 地代管理
  2. 更新管理
  3. 名義書換管理
  4. 建替承諾管理
  5. 相談業務
  6. その他トラブル対応

  以下、それぞれの業務の内容と、報酬額の目安をご案内させていただきます。
もし、ご自身で管理をされていて何かお困りになっていたり、地元の不動産会社にご依頼されていて心配な点があったりなさいましたら、ぜひ当社にも一度ご相談いただきたく、お願い申し上げます。

 

業務内容と報酬額目安

 ①地代管理

賃料(地代)の入出金管理を行い、地代明細レポートをお送りいたします。
期日までに入金がなかった場合は、借地人様に
督促も行い、回収させていただきます。
ただし地代の入出金管理をご自身でなさりたい、という地主様に関しましては、年間顧問契約を締結し、地代管理以外の業務を行わせていただくことも可能です。

◆報酬額目安

○地代管理手数料
地代収入に一定割合(通常3%程度)を乗じた金額(税別)。

○年間顧問契約料
借地人様一人につき月額250円(税別)。
※地代管理をさせていただいている場合は、年間顧問契約料は無料です。

②更新管理

土地賃貸借契約の契約期間を当社で把握・管理し、更新の時期を迎えた借地人様と、更新料並びに新地代の金額設定を交渉いたします。
交渉が成立しましたら、更新契約書を締結いたします。

◆報酬額目安

地主様が取得する更新料の6%相当額(税別)。

ただし地代管理手数料を頂戴する場合は、3%相当額(税別)に割引させていただきます。

③名義書換業務
借地人様が借地権を第三者に譲渡しようとされる際、名義書換手続きを行い、名義書換料の請求もいたします。
借地権譲渡の条件や、譲渡先によっては、地主様に借地権買取のアドバイスをさせていただく場合もございます。

◆報酬額目安

地主様が取得する名義書換料の6%相当額(税別)。
ただし地代管理手数料を頂戴する場合は、3%相当額(税別)に割引させていただきます。

④建替承諾管理業務
借地人様が増改築を希望する際、その計画を確認・精査し、承諾の是非を地主様にアドバイスさせていただきます。
また、同時に合意書締結、建替承諾料の請求業務を行います。

◆報酬額目安

地主様が取得する建替承諾料の6%相当額(税別)。
ただし地代管理手数料を頂戴する場合は、3%相当額(税別)に割引させていただきます。

⑤相談業務

貸地管理に関するあらゆるご相談を承ります。

◆報酬額目安

地代管理をさせていただいている場合は、地代管理業務手数料、そうでない場合は年間顧問契約料の範疇で承らせていだだきます。

⑥その他トラブル対応
容易に解決できない大きなトラブルが発生した場合は、弁護士や税理士等の専門家と協力して、解決にあたらせていただきます。

◆報酬額目安

地主様の貸地管理において大きなトラブルが発生し、その対応にあたった場合のコンサルティング手数料については、その都度協議し決定させていただくものとします。
なお、弁護士・税理士等専門家の相談を要することになった場合の費用は別途ご負担いただきます。

 

ワンポイントアドバイス

  貸地管理につきましては、専門の管理会社に委託せず、地主様ご自身でなされるケースが多いようです。
その場合、管理コストがかからないという大きなメリットもありますが、次のようなデメリットも考えられるのではないかと思われます。

 

〔自主管理のデメリット〕

(1)契約書や契約データの管理が煩雑

土地の賃貸借契約期間は数十年にもわたります。
その間、契約書をしっかり保管していたり、借地人様の情報を管理し、更新時期を把握し続けるということは、なかなか骨の折れる作業です。事実、契約書を紛失されてしまわれたり、更新時期を迎えていたにもかかわらず、更新料を請求し忘れてしまったりするということが、決して少なくないようです。

(2)トラブル解決が必要以上に困難になる場合も

借地人様とのトラブルは、大小さまざまなレベルの違いはあれど、まったくゼロであるということはむしろ考えづらいことです。
このとき、すぐに相談できる専門家がいれば、小さな芽のうちに摘んでしまうことができ、費用を大してかけず解決することが可能なことが多いですが、相談者がいないため問題が大きくなってしまい、それから弁護士等に相談し高額な手数料を支払わなければならなくなるケースも目立ちます。

(3)借地人様との直接交渉が難しい

どの世界でも同じですが、利害が対立する者同士が直接交渉をすると、言いたいことが言えなかったり、反対に言い過ぎてしまったりして、交渉がスムーズに進まないばかりか、大きくこじれさせてしまうケースがよくあります。
交渉ごとには第三者を間に入れたほうがよい場合が多いと私たちは考えています。


これらを合わせお考えいただいて、もし一度検討をされてみたいと思われましたら、担当の久保田・古矢までお気軽に連絡ください(TEL03-3366-9980)。

なお、借地上に賃貸建物を建てておられ、地主様との間に生じたトラブルでお悩みのオーナー様がおられましたら、こちらもご相談を承ります。
あわせてお気軽にご連絡ください。


今号は以上とさせていただきます。今年の夏は例年以上に暑さが厳しいようですので、どうぞくれぐれもご自愛くださいますよう、お願い申し上げます。

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