オーナー通信

2010年9月オーナー通信
9月16日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

吹く風に秋を感じ始めたこの頃、オーナー様にはいかがお過ごしでしょうか。

春に次いで人や組織の動くこの季節、私たち賃貸事業部も賑やかに仕事をさせていただいております。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りしています。

今回は、プロパティ・マネジメント型管理会社の特長についてご案内させていただきたいと思います。

お忙しい中とは存じますが、ぜひご高覧ください。


プロパティ・マネジメント(PM)型管理会社の特長

プロパティ・マネジメント型管理とは?

 いま、『「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』という本が売れています。

埼玉県でプロパティ・マネジメント(PM)事業を営んでいる武蔵コーポレーション株式会社の大谷義武社長の著書なのですが、私も早速購読してみました。

読後、最初の感想は「我が意を得たり!」というものでした。

この本では「PM型管理」と「仲介店舗一体型管理」とを分けて考えていて、これからの時代、収益不動産の管理はPM型管理会社に管理を委託することが勝ち組オーナーになる秘訣であると結論づけています。

「PM型管理」とは、仲介店舗を持たず、専門知識とノウハウを駆使して、オーナーの利益を最大化するためだけに「入居者募集」「建物管理」「既存入居者対応」を行う管理形態のことだと定義しています。

そして、当社もこのPM型管理会社に属しています。

今回は、なぜ仲介店舗一体型管理会社ではなく、PM型管理会社に管理を委託したほうがオーナー様にとって有益なのか、私の考えもふまえてご案内したいと思います。

 

仲介店舗一体型管理の弊害

はじめに、仲介店舗一体型管理は、なぜ良くないと考えているのか、お話しさせていただきます。

現在、不動産管理会社というと、仲介店舗を構えつつ、管理も行っている会社のことがイメージされています。大手・有名仲介会社はもとより、地域に密着し長年不動産業を営んできた会社などの多くが、この類型に属します。

これら不動産会社の店舗には、直接入居希望者が訪れ、営業スタッフが案内から契約に至るまで業務を行いますので、集客力の強い会社に管理を任せれば、空室に悩む確率は低いように思われています。また、何かトラブルが発生したときでも、地場に密着しているため、機敏な対応を行えることが期待されています。

しかし、実際はどうなのでしょうか?

多少、乱暴な話し方になってしまいますが、私たちの認識はそうではありません。

たとえば、弊社は有名・無名の不動産会社から、管理を引き継ぐケースが多いですが(オーナー様が従来の管理に満足できず、そこを解約し、当社に管理委託のご相談をくださるケースです)、空室の多さは元より、空室対策がほとんど取られていないことが少なくないように思います。

また家賃未収、契約未更新、火災保険未加入、近隣トラブル未対応、建物清掃のまずさなど、問題を抱えたまま当社に引き継がれることも多いです。

それがなぜなのか?といえば、答えは案外簡単に出ます。それは、それらの会社にとって「管理」はメインの仕事ではなく、「仲介」が収益構造の柱になっていることがほとんどだからです。

誤解を恐れず申し上げますと、仲介店舗一体型の会社にとって、オーナー様というのは「固定客」です。

「固定客」はよほどのことがない限り、逃げていかれることはありません。

一方、物件を探しに来店されるお客様は「流動客」です。

「流動客」は、今を逃せば、5分後には隣のお店に行ってしまっているかもしれません。

だから来店してくださったときにエネルギーのすべてを注ぎます。

希望に近い物件をご案内し、もしその日に気に入ってくださる物件がなければ、大急ぎで次の物件を探しご連絡。そして再度のご来店を願い、何とか成約に結び付けようとします。

問題は、こうした仲介営業を行っているスタッフが、「管理」も担わされていることがほとんどということです。

仲介実績という数字のノルマを課せられた営業スタッフが、自分の数字と関係のない「管理」に注ぐエネルギーが、どれだけ残されているでしょうか? そして管理物件の空室対策に費やす時間がどれだけあるのでしょうか?

大手の不動産会社では、仲介店舗と管理部門を分けていることが多いです。それならば一見問題はなさそうですが、それがそうとも言い切れません。

仲介業を営んでいる会社の場合、自社管理物件にお客様をつけると、借主様からは仲介手数料を、オーナー様からは契約代行手数料(名目は各社異なります)をいただけます。ひとつの物件でダブルに稼ぐことができるわけです。

しかし管理部門が他社に客付けしてもらった場合は、オーナー様からの契約代行手数料のみとなります。

したがって会社としては、みすみすダブルで稼げるチャンスがあるのに、シングルしか稼げないことになってしまう。

そのためできれば自社の仲介店舗で客付けをしたいと考えます。

ところが、仲介店舗のほうでは、自社管理物件が抜群に良ければ問題ないのですが、多少競争力に劣っている場合、自社管理物件での成約にこだわると、目の前の「流動客」は他社に流れていってしまいます。

ですので、何としても自社管理物件で成約したいとはあまり考えないようです。

自社で決めたい管理部門。自社物でも他社物でもいいから成約させて営業ノルマを果たしたい仲介店舗部門。この矛盾を多くの会社が解決できないまま、管理を続け、空室がいつまでも埋まらない。こうした「決まらない仕組み」を抱えたままにしている会社が、実は非常に多いのです。

 

PM型管理会社の特長

 一方、当社のようなPM型管理会社は、この矛盾からは最初から自由に解き放たれています。

何しろ空室対策の場合、最初から契約代行手数料しかないので、自社ダブルにこだわることが皆無です。

また「流動客」にエネルギーを奪われるということもありません。すべてのエネルギーをオーナー様から委託されている物件の空室を埋めることに費やすことができるのです。

反対に、空室を埋め切れなければ、唯一のお客様であるオーナー様から見放されることになるので、これは会社にとっては死活問題です。

そのため、マーケット調査、募集条件の査定と提案、収益アップ(または維持)のための工事提案、他者への積極的な募集情報公開、スピーディな審査と契約業務などに全力を尽くすわけです。

トラブル対応についても同様です。高い専門的知識やノウハウ、素早い行動力などに裏づけされたトラブル解決能力を持っていなければ、やはり唯一のお客様であるオーナー様は離れていってしまわれます。

オーナー様に対する気持ちの切迫度がまるで違っているのですから、もし仕事をする能力が同じであるならば、こと「管理」に対しては違った結果が出るのはむしろ当然だといえます。

 

当社の新たな取り組み

 現在、当社ではPM型管理会社としての特質を活かすべく、さらなる業務改善に取り組んでおります。

そのひとつの目玉は、営業やトラブル対応を専門に担当している業務課スタッフたちに、さらに多くの時間、専門業務に取り組ませようという仕組みづくりです。

具体的には、新規契約時の契約事務処理(契約書作成・契約手続き)を管理課の担当業務とし、創り出した時間をすべて空室対策に充てます。賃料査定やオーナー様提案、仲介店舗への紹介(広報)活動に充てる時間を大幅に増やし、稼働率をさらに高めていきたいと考えています。

PM型管理会社の特長は、今回お話させていただいたこと以外にも、まだまだたくさんあります。

この特長をもっとはっきりとオーナー様に実感していただけるよう、これからもPM業務のレベル向上に努めてまいります。

もし仲介店舗一体型管理会社に、管理をお任せになっていて、ご不満を抱えておられるオーナー様がいらっしゃいましたら、すべて当社にお任せいただきたく、改めてお願い申し上げます。


今号は以上とさせていただきます。夏の疲れが出るころですので、どうぞくれぐれもご自愛くださいますよう、お願い申し上げます。

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