オーナー通信

2010年10月オーナー通信
10月20日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

秋の風が爽やかに吹き抜けるこの頃、オーナー様にはいかがお過ごしでしょう。   猛暑の疲れもすっかり癒え、私たち賃貸事業部も毎日元気に仕事をさせていただいております。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りしています。

今回は日本賃貸住宅管理業協会が提唱する「めやす賃料表示制度」についてご紹介させていただきます。

お忙しい中とは存じますが、ぜひご高覧ください。


めやす賃料表示制度

「めやす賃料表示制度」とは?

 はじめに、日本賃貸住宅管理業協会(略称「日管協」)が提唱する「めやす賃料表示制度」について、簡単にご紹介いたします。

これは一言でいえば、部屋を探しているお客様が、ひとつひとつの部屋の賃貸条件をくらべる際、一目でわかるようにしてさしあげようという制度です。

かつては、都心部では敷金・礼金ともに2ヵ月ずつ、更新料は1ヵ月というのが相場で、どこも同じ条件であったので、賃料と共益費の金額だけを比較すればよかったのですが、いまはそれもマチマチです。

そこで、考案されたのがこの「めやす賃料表示制度」で、具体的には4年間賃借した場合の「賃料」「共益費(又は管理費)」「敷引金」「礼金」「更新料」を合計し、48で割った金額(=1ヵ月当たりの金額となります)を表示するというものです。

たとえば以下の賃貸条件の物件があったとします。

 

 

賃料:95,000円

共益費:5,000円
敷引金:なし
礼金:1ヵ月(=95,000円)
更新料:1ヵ月(=95,000円)

この物件の場合、めやす賃料は、103,958円となります
※計算方法
{(95,000+5,000)×48
+95,000+95,000}÷48

そして、それと競合する以下の条件の物件があったとします。

賃料:100,000円
共益費:なし
敷引金:なし
礼金:なし
更新料:1ヵ月(=100,000円)

こちらのほうのめやす賃料は、102,083円

となり、賃料・共益費の合計額は同じであっても、めやす賃料は2,000円近く安いことになります。

 

 

 このような具合に、賃貸条件の違いを金額に換算し、お客様が比較しやすいようにしようというのが、このめやす賃料表示制度の狙いです。

 

めやす賃料表示制度誕生の背景

この「めやす賃料表示制度」が誕生したきっかけは、更新料訴訟問題です。

オーナー様もご存知のとおり、いま京都で更新料は有効か無効かを争う訴訟が3件、最高裁まで持ち越されており、その判決結果を見守っているところです。

この訴訟では、消費者契約法に則って、更新料が消費者(=賃借人)にとって一方的に不利になっていないかどうか、契約に際しその説明は十分であったかどうかが争点となっております。

「めやす賃料表示」はこのうちの後者への対策として考案されたものです。

つまり、更新料も含んだ金額で事前に比較検討していただくということは、更新料があることを説明していることと同義であるという考え方です。

今後、争点が「更新料」だけでなく「礼金」にも及ぶだろうと業界では巷間伝えられておりますが、この制度では礼金も含めて比較検討していただくようになっていますので、これに対して先手を打つという意味合いもありそうです。

 

制度の課題

 去る9月9日、日管協のほうで、この制度の説明会が開かれ、当社からも私と業務課の酒井麻紀が出席いたしました。

最後の質疑応答で、私は次のような質問をいたしました。

「今日これまで質問のあった中でも、敷金や仲介手数料は含まれないのか、更新料と更新事務手数料とを分けていただいているときに、更新事務手数料のほうはどうなるのか?などという疑問の声があがりました。少し制度の設定方法が複雑なところがあるので、この制度を利用するにあたって誤解や勘違いから間違った計算をしてしまうケースが少なくないように思います。また、あまり考えたくないことですが、悪意をもって、わざとめやす賃料を安く表示する業者がでないとも限りません。

そのとき、日管協としては、そうした誤った表示があるのかないのか、チェックはなされるのでしょうか? また悪意で安く表示した場合など、ペナルティを課すことはあるのでしょうか?」

これに対し、日管協の回答は次のとおりでした。

「日管協内にめやす賃料表示推進室というセクションを設け、そちらでいくつか抽出してチェックすることは考えておりますが、すべてをチェックすることは不可能です。したがって、誤った計算方法に基づく表示がなされることは懸念されます。

ペナルティとしては、めやす賃料表示というロゴマークと名称は商標登録しておりますので、その利用を差し止めることはできると思います。」

日管協の方々のこの制度創設にかかるご努力は大変なもので、とてもありがたく思っているのですけれど、しかし実際問題としては、めやす賃料表示のロゴマークやワードを使わなくても、類似した言い方でお客様に表示することは可能ですし、たとえば更新料をゼロにし、すべて更新事務手数料としてしまえばめやす賃料を下げて表示することができるなど、抜け道も多そうです。

10月5日から、この制度はスタートするのですが、現段階ではすぐに導入ということもできなさそうだ、というのが、当社の見解であります。

しかし、この取り組みに対して、当社も意見交換をはじめ、さまざまなかたちで協力をしていき、ある程度課題を克服できたと思われた段階で導入したいと思っております。

その節は、あらためてご相談申し上げますので、どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

◆お知らせ

全国賃貸住宅新聞社が隔月で発行している『家主と地主』という雑誌で当社のリノベーション成功事例が紹介されました。
大田区にある「スリジエ田園調布」という賃貸マンションについて、その建物名を変更したことに始まり、館銘板作製、共用庭と外壁の改装に至る建物全体のリノベーション案件です。
9月15日より全国書店で発売されていますが、記事のコピーを同封させていただきますので、よろしければご覧ください。

 

 


今号は以上とさせていただきます。日に日に涼しくなってまいりますので、お風邪など召しませんようご自愛ください。

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