オーナー通信

2011年1月オーナー通信
1月17日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

新年あけましておめでとうございます。オーナー様におかれましては、賑やかなお正月を過ごされたことと拝察いたします。年が明けると同時に始まった年一番の繁忙期、私どもも張り切って仕事を開始しています。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りしています。

今回は2011年、賃貸事業部の抱負(新たな取り組み等)を述べさせていただきたいと思います。

お忙しい中とは存じますが、ぜひご高覧ください。

 


2011年(平成23年) 新年の抱負

平成18年7月に本紙を発行して以来、5度目の正月を迎えました(ちなみに本号は通算して第55号になります。新年最初の号がGo!Go!という数字になり、何だか幸先がよいような気がします)。

毎年、新年最初の号では、その年の抱負を申し上げ続けてまいりました。有言実行となったものもあり、挫折してしまったものもあり、さまざまではありますが、その年、その年の賃貸管理業界の流行などもうかがい知れ、振り返ると面白くもあります。

多少“夢”も混じっておりますが、今年も新年の抱負(新たに取り組んでみたいこと)を述べさせていただきます。

 

1)空室問題解決キットの作製

昨年は新たに管理委託いただく物件が非常に増えた年でありました。当社に管理を変更される、その一番の原因は「空室問題」で、現在の管理会社に任せておくことはできないと、ご相談に見えられたオーナー様が多数いらっしゃいました。

おかげさまで当社に管理を変更いただいた物件につきましては、ほとんど1~2ヵ月程度で満室とさせていただけましたが、これをきっかけにして、空室問題解決(空室対策)のノウハウをかなり構築してまいることができました。

いま現在のノウハウをごく簡単に申し上げますと、①空室となっている原因を「(現管理会社の)営業方法」「募集条件」「物件の状態」の3つの視点から分析し、②それぞれの原因解決のための対策を講じ、③さらに営業開始後「問合せ件数」「内見数」「成約率」を半月単位で集計し、数値的に問題のある点の解決策を講じる、というものです。

これを愚直に繰り返すことで、自ずと空室は埋まっていくのですが、このノウハウをホームページ上に公開し、当社に管理をお任せくださっていないオーナー様がご自身で上記①の原因分析まではできるようにしてさしあげたいと思っています。

もちろん②③については、当社に管理をお任せくださらないと進んでいきませんので、新規管理受託のための営業ツールともなるわけですが、客観的に空室となっている原因を分析することは非常に大切なことだと思いますので、賃貸管理業界的にも役立つのではないかと考えております。

 

2)工事見積書のデータ提供

オーナー様の顧問税理士をはじめ、当社ではたくさんの税理士先生と意見交換をさせていただいております。当社では税理士先生にとって便利なことは、オーナー様にとっても便利なことだと思い、新サービス開発に努めさせていただいております。

現在、考えているサービスは、原状回復工事などの工事代金見積書のデータを、税理士先生がネット上から入手できるシステムです。

システム開発を思いついたきっかけは、ある税理士先生とお話していたとき、工事代金が「資本的支出」にあたるのか「修繕費」にあたるのか、悩ましいことが多いと伺ったことです。
また別の先生からは、見積書の最後に「出精値引き」とある場合、その計算(各工事項目への値引き金額割り当て)が非常に手間だという話も伺いました。

それらを解決するためのシステムを現在開発中です。
具体的には、オーナー様の顧問税理士にIDやパスワードを提供し、工事見積書のデータを入手いただきます。税理士先生はデータがあれば、紙ベースでオーナー様からいただいた見積書のデータを打ち直して「出精値引き」等を計算し直す手間が省けます。また、工事項目のうち専門的な知識を要するものについては、簡単な紹介コメント(資料)を見積書データに掲載したいと考えております。工事の項目によっては、資本的支出と修繕費のどちらにあたるのかだけでなく、どの減価償却率にあてはまるものなのかなどがわかりやすくなるように思われます。

本年の確定申告の時期には間に合いませんが、春までにさらに調整を進め、4月以降に再
度税理士先生のご意見を伺い、夏には公開したいと考えております。
もちろん、情報のセキュリティはしっかりと保全いたします。

 

3)住居物件の新築コンサルティング

これまで当社では、空室対策を講じる上で、適正な募集条件(敷金・礼金・賃料等)を調査したり、長くお住まいいただくためのリフォームを考えたりしてまいりました。
その過程で積み上げてきたノウハウを活かし、今年は住居物件(アパート、マンション、戸建賃貸等)の新築コンサルティング業務を積極的に展開していきたいと考えております。

具体的な業務としては、

①対象土地における入居者ニーズの調査(マーケティング調査)
②専有部分の間取り、設備、内装等の企画
③建物外観及び共用部分の企画
④収支計画(賃料設定と管理運営費)の作成
⑤設計士の選定と工事見積り合わせ
⑥施工会社の選定と工事見積り合わせ
⑦工事進行と仕上がりチェック
⑧融資のアドバイス

などが考えられます。

設計や施工に関しては、当社では行わず、当社がご紹介した業者もしくはオーナー様側でご指定いただいた業者と、直接ご契約いただきます。
当社はあくまでオーナー様の側に立ち、最も競争力のある間取り、必要最低限の設備導入などの企画・提案をさせていただきます。
コンサルティング報酬は、概ね建築費の3%程度と考えております(物件規模によりサービスさせていただくことはもちろん可能です)。

収益物件は建築しておしまいではなく、その後の管理・運用が非常に大切です。
当社では企画させていただいた物件については管理もお任せいただきます。長期的視野に立ち、安定的に収益を上げていける物件づくりをいたしませんと、自分たち自身の首も絞めることになりますので、つくるだけのお手伝いをする工事専門会社とは一線を画すことができると自負いたしております。

 


新年の抱負は以上でございますが、ここでもう1点、付け加えさせていただきたいのは、今一度、通常業務をミスなく、迅速に行う基本をあらためて大事にしていきたいということです。

ふとした気の緩みや慣れから生じるケアレスミスが大きなトラブルにつながっていくリスクを、私たちはもう一度真剣に見つめ直したいと思っています。
また、すべての仕事にきちんと「期限」を定め、その期限をオーナー様や入居者様に報告(約束)し、ひとつひとつの約束をしっかり果たしていくことも大事にしたいと思います。

ご信頼を構築するには時間がかかりますが、失うのは一瞬であることを肝に銘じ、今年一年、気を引き締めてまいりたいと思っております。
本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

 


今号は以上でございます。これから寒さは一段と増していくものと思いますので、くれぐれもご自愛くださいますよう、お願い申し上げます。

 

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