オーナー通信

2011年3月オーナー通信
3月18日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

日ごと春の足音が大きく聴こえ始めたこの頃、オーナー様にはいかがお過ごしでしょうか?

私たち賃貸事業部では住居、オフィスとも稼働率97%以上を目指し、日夜、懸命に営業活動をさせていただいております。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りしています。

今回は昨年に引続き1月、2月の賃貸住宅の市況レポートをお送りします。エリアごとに分けてご報告しますので、ご高覧ください。

 


賃貸住宅市況レポート〔2011年1月~2月〕

 

◇ はじめに

賃貸住宅業界は稼動期(繁忙期)真っ盛り。通常時期にくらべ、入居申込みの件数も3~4倍ペースとなっており、私たち賃貸事業部もこの時期を逃してならじ、とできる限りの努力をさせていただいております。

この稼動期は4月上旬ぐらいまで続きますが、今回は昨年に引続き、私たちが日常の業務を通じてつかんでいる賃貸住宅市況について、その中間報告をさせていただきます。

昨年同様、東京都心地区、城東地区、城西地区、城南地区、城北地区、23区外、神奈川県横浜市、同川崎市、神奈川県(横浜市・川崎市以外)、千葉県、埼玉県の計11箇所のエリアに分け、仲介業者へヒアリングした結果などをお伝え申し上げます。

稼働率等のデータは2月27日時点における当社管理物件の数値です。
ご所有の賃貸建物の周辺市況がどのようなものであるか、概略をつかんでいただければ幸いです。

 

◇ 東京都・都心地区

◆エリア:中央区、千代田区、港区、文京区
◆管理戸数:31 ◆空室:1 ◆稼働率:96.8%
◆市況:
年初から1月中旬まではお客様の動きがよかったのですが、その後月末までは少し動きがやみました。少し心配しておりましたが、2月に入ってからはまた順調にお客様がいらっしゃるようになりました。全体的に敷金(以下「敷」)1カ月、礼金(以下「礼」)ゼロなどの初期費用の安い物件から決まる傾向が強いです。

 

◇ 東京都・城東地区

◆エリア:墨田区、江東区、江戸川区、葛飾区、足立区、荒川区、台東区
◆管理戸数:221 ◆空室:12 ◆稼働率:94.6%
◆市況:
生活保護受給中のお客様がかなり増えましたが、区の審査が厳しく最終的に賃料受給の認可がおりず、やむなく申込みをキャンセルされるケースが目立ちます(不景気で受給申請者が増え、審査基準が厳しくなったという意見も聞かれました)。
初期費用も下がる傾向にあり、敷ゼロ礼ゼロ物件もだいぶ増えてまいりました。

 

◇ 東京都・城西地区

◆エリア:新宿区、中野区、杉並区
◆管理戸数:59 ◆空室:2 ◆稼働率:96.6%
◆市況:
バス・トイレ別が必須のお客様が大部分で、三点ユニットタイプのお部屋は完全に供給過多になってしまっているようです。初期費用や賃料も価格破壊に近いような状態で、敷1礼1でも苦戦する傾向があります。

 

◇ 東京都・城南地区

◆エリア:大田区、品川区、渋谷区、世田谷区、目黒区
◆管理戸数:132 ◆空室:9 ◆稼働率:93.1%
◆市況:
法人客が減ったため、ファミリー物件の動きが鈍いようです。単身のお客様はあまり変動がありませんが、希望されるお家賃の金額帯は下がっており、たとえば昨年は10万円ぐらいとれていたお部屋も9万円程度にまで下がるなど、相場全体が下落しています。

 

◇ 東京都・城北地区

エリア:豊島区、北区、練馬区、板橋区
◆管理戸数:236 ◆空室:10 ◆稼働率:95.8%
◆市況:
お客様の数は昨年にくらべて2割程度減っている印象です。初期費用をあまり出せない方が増える傾向が続いており、客質、単価ともに下がってきています。

 

◇ 東京都・23区外

◆エリア:三鷹市、武蔵野市、多摩地区
◆管理戸数:47 ◆空室:3 ◆稼働率:93.6%
◆市況:
ファミリー層、カップル、友人同士のシェアなどの需要が多いです。エリア・間取り・賃貸条件など、自分たちの希望する物件が見つかるまでじっくり探されるお客様が増えています。ファミリー物件では敷2取れるものもありますが、全体的に礼ゼロは標準になりつつあります。

 

◇ 神奈川県・横浜市

◆管理戸数:57 ◆空室:0 ◆稼働率:100.0%
◆市況:
解約案件が少なく、ファミリー物件は需要過多になっています。新築でも1LDKや2LDKといったDINKS対応物件が主流になってきています。学生や新入社員のお客様は賃料6万円以下を希望されることが多いですが、それに見合う物件が不足しています。

 

◇ 神奈川県・川崎市

◆管理戸数:157 ◆空室:3 ◆稼働率:98.1%
◆市況:
お客様の動きは年初から比較的よく、3月中旬ぐらいまでは来店者数も順調に伸びることが予想されています。初期費用の下落が進み、多くは敷1礼1。初期費用を下げない物件は決まらず残ってしまっています。稼動期でもフリーレントをキャンペーン的に行う物件が目立ちます。

 

◇ 神奈川県(横浜市・川崎市以外)

◆管理戸数:97 ◆空室:4 ◆稼働率:95.9%
◆市況:
大学などがあるエリアはよいのですが、そうでないエリアは社会人の来客者数が少なく、難しい状況です。
敷金1・礼金ゼロ・フリーレント1が標準となってきています。

 

◇ 千葉県

◆管理戸数:42 ◆空室:2 ◆稼働率:95.2%
◆市況:
ファミリー物件は需要が供給を上回っています。単身者向け物件は学生は例年並みですが、社会人客が非常に少なく、2月に入り敷ゼロ礼ゼロ物件が増えました。フリーレントもつけるのは標準になってきています。

 

◇ 埼玉県

◆管理戸数:62 ◆空室:3 ◆稼働率:95.2%
◆市況:
法人客が激減し、家賃がかなり下落しています。初期費用は敷ゼロ礼ゼロが当たり前になってきていて、さらにフリーレントまでつけるレオパレス物件にお客様が流れているという声があります。

 

◇ まとめ

どのエリアにも共通して言える傾向として、敷金、礼金などの初期費用の条件引き下げが目立ちます。
昨年までは敷ゼロ礼ゼロにすれば差別化が図れましたが、今年はそこにフリーレントまでつけないと目立たないというエリアもあります。

しかし、こうした中でも募集条件をさほど落とすことなく、時にはアップさせても決まる物件があります。エントランスや外観、室内にデザイン性を加えたリフォーム、リノベーションに成功した物件や、ブロードバンド無料など新しいサービスを設け、付加価値をつけた物件などがこれにあたります(次号ではこうした成功事例をご紹介させていただきたいと思います)。

また、当然のことながら、管理会社の営業能力も大きく問われてまいります。募集条件の下落傾向の歯止めや稼働率に、その差が如実に表れますので、今の時期に何ら提案をしてこない会社に任せてしまいますと、空き室を埋められないまま、稼動期を終えてしまうのではないかと思います。

私たちは3月の3連休(3/19~21)までに解約されたお部屋はすべて4月上旬までに埋め切る気構えで営業体制を強化しています。もし何ら提案がないと感じられましたら、厳しくご指摘いただければと存じます。

 


今号は以上とさせていただきます。暖かな日と寒い日の気温差が激しい時期ですので、お風邪など召しませんよう願っております。

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