オーナー通信

2011年5月オーナー通信
5月20日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

東日本大震災の余震が続き、福島原発の問題も解決の見通しが見えず、大変不安な日々をお過ごしのことと拝察申し上げます。私たち賃貸事業部スタッフも、余震に怯えつつ、しかし管理業務はしっかりと務めさせていただいております。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りしています。

今回は当社物件で実験的に行い成功しましたリノベーション工事についてご紹介いたします。

お忙しい折、恐縮ですが、よろしくご高覧願います。


 

リノベーション成功事例のご紹介

◇ はじめに

建物全体の老朽化が徐々に進み、競争力の落ちてきてしまった物件について、今後どのように対応していくかお悩みのオーナー様はたくさんいらっしゃることと思います。

賃料、敷金・礼金等の募集条件を引き下げればいいのか、リフォーム工事や新しい設備導入に投資し物件価値の維持・向上に努めるべきか、悩みどころです。

当社の所属するユニオングループにも、古くなったマンションがいくつもあり、同じような悩みを抱えております。

しかし基本的に、私たちは積極的に投資し、資産価値をあげていこうという姿勢でおります。どこかの段階で必要な投資を行っておかないと、募集条件はずるずると下がり続け、入居者様の質も落ちていってしまう。そうなると今度は資産価値を上げること自体が難しくなっていってしまう。そのように考えるからです。

さて今回、グループで所有するJR「駒込」駅徒歩5分のところにあるマンションで、投資をすべきかどうか迷った案件がありました。

こちらの条件は次の通りです。

〇築年 昭和48年
〇構造 鉄筋コンクリート造8階建て
〇対象室 約34㎡ 和室2間
バランス釜のお風呂と、トイレ・洗面台が一体となっており、洗濯機置き場がベランダにある。
10年以上ご入居いただいていた方が賃料・共益費合わせて84,000円で借りていてくださっていたが、新規募集時は80,000円を切ってもなかなか決まらない公算大。

このお部屋について、

①和室を洋間に変更
②バランス釜をやめ給湯式にし、バス・トイレ別にする
③洗濯機置き場を室内に設置する

というリノベーション(※注:既存の建物に大規模なリフォーム工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすること。建物の経年にともない、時代に合わなくなった機能や性能を建て替えずに、時代の変化にあわせて新築時の機能・性能以上に向上させること)工事を行うことを計画しました。

しかし当初、見積りを発注した工務店からは約500万円の工事金額を提示され、その後、相見積りをとったり、工事内容を縮小したりして約290万円まで引き下げることができましたが、それでも賃料は98,000円程度にまでアップさせるのが精一杯と思われ、投資利回り5%を切るようでは・・・と二の足を踏みました。

 

◇ ハプティックとの出会い

当社としてはどうにかして投資利回り10%以上となるような工事ができないか、と思っておりました。10%以上の利回りができる方法が見つかれば、当社も利益になりますが、それだけでなく、オーナー様にもご提案していけるようになる。何とかその方法を見出したいと願い、あちらこちらを探し続けていたとき、とあることから株式会社ハプティックという工事会社に行き当たりました。

こちらはオークもしくはパインの無垢材を使ったフローリングとデザイン性の優れたキッチン、照明等のナチュラル・リノベーションプランをパッケージ化した工事商品を編み出している会社です。早速見積りを依頼したところ、約230万円で希望通りの工事ができることがわかりました。

そして同社はRストア、good roomという2つのネット上のポータルサイトと連携して入居者募集も行っており、この工事を行えば賃料は106,000円に引き上げられると自信満々に言いました。そのとおりであるならば投資利回りは10%を超えます。
うまくいくようならオーナー様にもご紹介できるだろうという考えもあり、工事を発注しました。
結果は、同社の言うとおり、賃料106,000円で決まり、しかも工事完了の翌日から入居者が住み始めるというスピード成約でした。

 

◇ 当社とのコラボレーション

さて、この工事を行うにあたり、当社からも数多くの提案をいたしました。

私たちが日ごろからこだわっているのは「入居者様の使い勝手」という点です。
見た目がカッコよくて、内見されたお客様がパッと飛びついてこられても、使い勝手が悪ければすぐにご退去されてしまい、オーナー様からすると「空室期間が生じる」「原状回復工事費の負担が発生する」など良いことがありません。

今回、私たちは

①無駄になっている廊下スペースに可動棚を設置する。その際、デスク代わりになる奥行きの深い棚を一段設け、またすべての棚の角を、ぶつかっても安全なように丸く削る

②猫足バスタブから出入りしやすいよう手すりをつける

③スペースの都合上脱衣室に設けられなかった洗濯機置き場は、脱衣スペースのすぐ脇に設置する

④玄関から洗面台・洗濯機置き場が丸見えにならないよう格子をつける

⑤脱衣場も兼ねるトイレと浴室の間仕切りを透け感のある引き戸にし、圧迫感を取り除く

等の提案を行いました。

入居者目線に立った、管理会社ならではの発想だとハプティック社のスタッフも喜んでくれ、そのコラボレーションは非常に充実したものとなりました。

 

◇ 第2号、第3号案件

今回のリノベーション工事の成功を受け、ハプティック社とのコラボレーションに自信を持ちましたので、当社では早速、錦糸町で1棟管理を委託くださっているオーナー様に、同様の工事を提案いたしました。そのオーナー様はすぐにご理解を示してくださり、大規模リフォームが避けられないお部屋の工事をお任せくださいました。

また駒込の同一マンションでも17㎡台のワンルームタイプのお部屋2室の工事を発注いたしました。

いずれオーナー様にもご内覧いただく機会を設けたいと思っております。こちらのリノベーションについて関心がございましたら、資料を持って伺いますのでぜひお声掛けください。

 


今号は以上とさせていただきます。
不安のつきまとう日々が続きますが、風薫る5月、一年で一番気候の良い季節を少しでも楽しくお過ごしくださればと願っております。

 

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