オーナー通信

2011年7月オーナー通信
7月5日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

梅雨のさなか、雨や汗で体中じっとりしがちな今日このごろ、オーナー様におかれましてはいかがお過ごしでしょうか? 私たちスタッフは新しいオフィス環境にも慣れ始め、元気に仕事に取り組んでいます。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りしています。

今回は新社長就任のごあいさつのほか、いくつかご報告事項をまとめてお伝え申し上げます。

お忙しい折、恐縮ですが、よろしくご高覧願います。


TOPICS

◇ 新社長就任ごあいさつ

本年6月24日より、当社代表取締役社長に土屋真が就任いたしました。

土屋は前社長(現顧問)の進藤和志と同様、ユニオン・シティサービス株式会社の社長職も兼務いたします。

またあらためてご訪問させていただく機会もあろうかと思いますが、まずは本紙にてご報告し、以下ごあいさつ申し上げます。

オーナーの皆様には、平素より格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。

私は去る6月24日に開催されました弊社株主総会並びにその後の取締役会において代表取締役に選出され、その任に就くことになりました土屋真でございます。何卒よろしくお願い申し上げます。

着任して未だ僅かな時間しか経っておりませんが、弊社の事業について理解が進むにつれ弊社の最も重要な財産は長年にわたり培ってまいりましたオーナーの皆様一人ひとりとの強い絆<信頼>であると強く感じております。

厳しい環境の中での船出となりましたが、甚だ微力ではございますが私のこれまでの知識と経験を精一杯活かし皆様のご期待に着実に応え信頼を高めていくことに社員と共にひたむきに取り組んで参る所存でございますので、オーナーの皆様にはこれまで以上のお引き立てを賜りますよう心よりお願い申し上げます。

代表取締役社長 土屋 真

 

◇ 更新料訴訟 最高裁判決間近

平成20年1月に京都地裁で貸主勝訴との判決が出されてから、ずっと注目を集めてきた更新料訴訟。その最高裁判決が7月15日に出されます。

今回は3つの上告事案(①平成21年8月27日「無効」判決 / ②平成21年10月29日「有効」判決 / ③平成22年2月24日「無効」判決 すべて大阪高裁)についてまとめて最高裁判決が下されます。その結果、「有効」との判決が出た場合はよいですが、「無効」あるいは「条件次第で有効」という判決が出た場合は、オーナー様と私たち管理会社は新しい手立てを講じなくてはなりません。

現在、他のオーナー様、管理会社のほうで講じている対策は主に次の4つです。

1)定期借家契約に切り替えて、更新料ではなく再契約料のかたちで入居者様から費用をいただく。

2)日本賃貸住宅管理業協会(通称:日管協)が提唱している「めやす賃料表示制度」を活用する(※「めやす賃料表示制度」については昨年10月発行の本紙上で紹介させていただいております)。

3)更新料を支払うか、更新料を支払わず賃料をUPするか、入居時あるいは更新時に入居者様に選択してもらう。

4)更新料は「なし」とし(管理会社へ支払う更新事務手数料は、管理業務委託契約に則りオーナー様が負担する場合と、入居者様との賃貸借契約書に更新事務手数料を明記し徴収する方法と二通りあります)、入居促進の材料とする。

このうち2)、3)については、更新料が「無効」となってしまったときには、どれほどの意味をなすものか、判断ができません(かなり無理があるかもしれません)。

1)については、「問題なし」と考えている弁護士が多いようですが、早晩、この「再契約料」が入居者側弁護士の標的にされる可能性があります。

4)については、オーナー様の判断次第です。しかし「無効」となってしまったあとは「更新料ゼロ」と謳っても、さして意味はなさそうです。ただ「無効」となってしまったら、更新料を取ること自体が違法だというわけですので、悔しいですがあきらめて、別の収益アップ方法を模索したほうがよいのかもしれません。

私個人の考えとしましては、「無効」という判決が出されたとしても、それは「今後」のこととして、すでに契約したものについては「有効」とすべきだと思っています。

賃貸物件を借りるとき、更新時に更新料を支払うことは“常識”であり、また賃貸借契約書にもきちんと謳い、納得いただいたうえ署名押印していただいています。それでも「無効」とするとなると、賃貸借契約を丸ごと否定するようなもので、恐ろしくて賃貸経営ができなくなってしまうのではないでしょうか?

したがって、過去にさかのぼってまで「無効」とする判決は出ないものと信じています。

しかしそうは言いましても、「無効」という判決が出た場合の対策は考えておかなければなりませんので、ひとまずはアンケート形式でオーナー様のお考えを前もって承っておきたいと考えております。

どうぞご協力くださいますよう、お願い申し上げます。

 

◇ 新しいガイドライン案

現在、国土交通省が原状回復工事費負担割合の新しいガイドラインをまとめています。8月上旬の公表に向けて、意見聴取など最終調整に入っていることを6月28日に発表しました。

再改定案では、専門業者によるハウスクリーニング、エアコン内部洗浄などがオーナー様負担となり、煙草によるヤニ汚れや臭いについては入居者様負担となっています。
また、入居者様の過失で汚してしまったクロスやフローリングの傷などは、経年劣化部分を認め毎年15%ずつ入居者様負担が減っていき、6年経過後90%に達した段階で下げ止まり、工事費全体の10%は最後まで入居者様負担が残ることとなっていましたが、この下限が「1円」に改められるということになっています。

全体的に、オーナー様の負担割合がまた増えることになりそうです。
賃貸経営の観点に立つと、原状回復工事費のコストが増すわけですから、そのぶんは、売上(家賃収入等)増でカバーするか、支出(原状回復工事代金等)減でカバーするしかありません。

どちらの方法で原状回復工事費負担増をカバーするにせよ、良い対策を考え、ご提案申し上げたいと考えております。

新ガイドライン案については、国土交通省のホームページからご覧いただくことができます(http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000059.html)。同省ではこの案に対する意見を広く聴取していますので、あるいはオーナー様の声も伝えておいたほうがよいかもしれません。

当社も所属する日管協等を通して、意見を伝えたいと考えております。何かございましたら、まとめて提出いたしますので、お気軽にご連絡ください。

 


今号は以上とさせていただきます。
節電のため、エアコン利用を控えたりして、熱中症など体調を崩されてしまうケースが少なくないと聞いております。どうぞ今夏は、これまでにも増して、ご自愛くださいますよう、スタッフ一同強く願っております。

オーナー通信トップに戻る