オーナー通信

2011年8月オーナー通信
8月31日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

夏真っ盛り、毎日厳しい暑さが続きますが、オーナー様におかれましてはいかがお過ごしでしょうか?

私たち賃貸事業部は交代で夏休みを頂戴しながら、元気に仕事に励んでいます。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りしています。

今回は最高裁で「更新料有効」と判決が出されたあとの対応について、ご提案申し上げます。

お忙しい折、恐縮ですが、よろしくご高覧願います。


 

「更新料有効」判決を受けて

◇ 最高裁判決

オーナー様におかれましては、すでにご存知のことと存じますが、長らく争われていた更新料訴訟において、去る7月15日、最高裁は「更新料有効」との判決を出しました。

判決文では更新料の額が賃料の額や契約期間等に照らし不当に高い場合は無効となりうるとしていますが、今回の最高裁判決では1年で新賃料の2.2ヵ月分の更新料も有効としていますので、2年で1ヵ月分の更新料は問題なく有効であると解釈されます。

もし「無効」との判決が出た場合は、消費者契約法が施行された平成12年にさかのぼって、受領した更新料全額を返還しなければならない怖れが強かったので、正直、安堵いたしました。

オーナー様も胸をなでおろされたことと存じます。当社が管理をお任せいただいている物件については、おひとりだけ、更新料訴訟を盾にとって、更新料をお支払いくださらない方がいました。

万一、「無効」判決が出た場合はかなり難しい対応をしなければならない可能性があったため、ゆるやかに支払いのお願いを続けてまいりましたが、この「有効」判決を受けて、一転強気で交渉にあたることにいたしました。

更新料支払いを求める内容証明を本人と連帯保証人に送り、もし支払いを拒み続けるようであれば小額訴訟も辞さない構えです。

同じように考えているオーナー様、管理会社も多いと思います。

 

◇ 当社オーナー様のご意見

さて当社では、更新料が「無効」あるいは「条件次第で有効」という判決が出た場合に備え、次の4つの対策を考えておりました。

1.定期借家契約に切り替えて、更新料ではなく再契約料のかたちで賃借人様から費用をいただく。
2.日本賃貸住宅管理業協会(通称:日管協)が提唱している「めやす賃料表示制度」を活用する。
3.更新料を支払うか、更新料を支払わず賃料をUPするか、入居時あるいは更新時に賃借人様に選択してもらう。
4.更新料は「なし」とし(管理会社へ支払う更新事務手数料は、管理業務委託契約に則りオーナー様が負担する場合と、賃借人様との賃貸借契約書に更新事務手数料を明記し徴収する方法と二通りあります)、入居促進の材料とする。「Enter」キーを押すと行が増えます

 

この4つの策に対し、アンケートでオーナー様のお考えを伺いました。その結果、7割近くのオーナー様が対策4(更新料なし)を選ばれ、残りの3割のオーナー様が対策1(定期借家契約への切替)を選択されました。

「更新料なし」とお答えになられたオーナー様の意見としては、

〇入居者募集に際して、更新料にこだわる物件と差別化を図ることができる

〇新築物件、バス・トイレ別物件に対抗するためのひとつの方法となりうる

など、入居促進に役立つとお考えになられる方が多いようでした。

「更新料なし」とし、私たち管理会社が一定の「更新事務手数料」を取得するということについては、「管理会社の収益が落ちるとレベルの低下が心配なのでよいと思う」、「以前より更新事務手数料として賃借人とオーナー半々か、オーナーが出しても良いと思っている」など、大変ありがたいご意見を多数いただきました。

「そもそも更新料訴訟で負けた場合、一番大きな打撃を受けるのは管理会社では?」との鋭いご意見もいただき、苦笑したりもいたしました。

また、「定期借家契約への切替」とお答えになられたオーナー様からは、

〇更新料の問題にかかわらず、物件によっては定期借家が望ましいものがある

〇更新料見合いの収入は確保したい

などのご意見を頂戴いたしました。

 

◇ 今後の対応策

今後の対応策として、当社では、「現行通り2年で1ヵ月分の更新料を頂戴する」ということをベースにしつつ、オーナー様の方針や、物件の特性(競争力など)によって、「定期借家契約への切替」と「更新料なし(当社は更新事務手数料を賃借人様より頂戴する)」の2案を組み込んでいきたいと考えております。

実際、後者(更新料なし)については、入居者募集の難しい今の時期(「閑散期」などと言われたりもいたします・・・)の入居促進策として提案し、承諾いただいた物件が3棟ございます。

当社の更新事務手数料については、委託契約書に謳っている「新賃料の0.5ヵ月分(別途消費税)」ではなく、次の算定方法にて定めたものを提案させていただきました。

〔更新事務手数料の算定方法〕
賃料の40%相当額。
ただし千円の位について四捨五入する。
(例1)賃料が6万円の場合
・・・6万円×40%=2万4千円なので、4千円を切り捨て2万円とする。
(例2)賃料が7万円の場合
・・・7万円×40%=2万8千円なので、8千円を切り上げ3万円とする。

当社も減収となりますが、オーナー様にだけ痛い思いをさせるわけにはまいりませんので、わずかではありますがご協力させていただくことといたしました。

「更新料なし」という対策がどう効果をあげるかは、まだ広報したてですのでわかりませんが、多くの管理会社が今回の判決を受けて強気に転じている状況下では、かなり有効な策だと信じております。

また、この対策はテナント・リテンション、すなわち更新時の解約防止にも役立つと思われます。その判定は2年後を待たなければわかりませんが、もし効果を実証できるようであれば、ほかのオーナー様にもご提案してまいりたいと考えております。

 

◇新スタッフご紹介(7月7日入社)

賃貸業務課(住居班) 星野大輔

初めまして。星野大輔と申します。常に心がけていることは精励恪勤です。

業務に最善を尽くし、皆様のご期待に沿うよう専心努力したいと存じます。

 

賃貸管理課 石郷岡典子
このたび入社しました石郷岡典子と申します。
性格はのんびりとしていますが、負けず嫌いな一面もあります。
早く業務に慣れるよう精一杯頑張りますのでよろしくお願いします。

 

上記2名のほか賃貸業務課(住居班)に齊藤治子、同(オフィス班)に小林綾香が派遣社員として7月12日よりスタッフに加わっています。

一方、賃貸管理課の千葉直子が出産と育児のため、8月6日より休職させていただくこととなりました。また、賃貸業務課の菊池加奈が7月20日付、友添貴美子が9月末日を以って退職することとなりました。在職期間中は大変お世話になり、ありがとうございました。

以上、あわせてご報告申し上げます。

 


今号は以上とさせていただきます。
節電のため、例年より暑い夏となりそうですので、
いっそうご自愛いただきたく、スタッフ一同お祈り申し上げます。

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