オーナー通信

2011年11月オーナー通信
11月17日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

秋の気配がいよいよ深まり、冬の訪れも感じ始めたこの頃、オーナー様はいかがお過ごしでしょうか?

私たち賃貸事業部スタッフたちの間では微妙に風邪が流行り始めたようで、十分な注意を呼びかけているところです。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りしています。

今回は賃貸住宅管理業者登録制度についてご案内申し上げます。

お忙しい折、恐縮ですが、よろしくご高覧願います。


 

賃貸住宅管理業者登録制度が始まります

◇ 賃貸住宅管理業者登録制度とは?

はじめにひとつ、“ クイズ ”を出させていただきます。

「賃貸住宅を管理するのに、必要な資格や免許はあるでしょうか?」

答えは「なし」です。

賃貸住宅の管理業務を行うにあたり、資格や免許は必要ありません。意外に思われるかもしれませんが、宅地建物取引業者でなくても賃貸管理はできます。宅建業の免許を持っていないと、新規賃貸借契約の仲介はできませんが、それを別の宅建業者に委託すれば、あとの管理については問題ないのです。その後、入居者様がお部屋を更新するときの更新業務は宅建業の免許は不要です。

また分譲マンションの管理組合をアシストするわけではないので、マンション管理業者としての登録も不要です。
つまり、事業を始めようと思えば、何の資格も免許も、登録すらも必要ないのが賃貸住宅管理業だということです。

当社には、「入居者が家賃を管理会社の指定口座に振り込んでくれているのだが、管理会社から自分に送金されない」、「賃貸借契約書類や鍵を預けている管理会社と一切連絡が取れなくなった」などというオーナー様からの相談が、年間数件入ります。
しかし考えてみれば、オーナー様はそうした管理会社の財務状況を調べたり、家賃管理の詳細を理解したうえで管理を任せることは、そう多くないはずですから、これまでその種のトラブルに遭遇しなかったこと自体、幸運だったと言えなくもないのです。

国土交通省では、オーナー様が大切な所有不動産の管理を任せようとするとき、あるいは入居者様が賃貸住宅を選ぼうとするとき、その管理業者の基本情報を公開し、判断の材料にしていただこうという主旨で、来る12月1日より、賃貸住宅管理業者の登録制度を開始することにしました。

登録した管理会社は次の書類を国土交通省に提出し、オーナー様や入居者様は、それをいつでも閲覧することができます。

 

〔国土交通省で閲覧できる書類〕
①登録簿
登録事業者の名称や事業形態、役員や使用人の氏名等を確認できます。

②業務状況・財産分別管理状況報告書
登録事業者は、毎事業年度終了後3ヶ月以内に業務状況及び財産の分別管理状況の報告書を提出することが義務付けられます。

 

また、賃貸住宅管理業の登録をしている会社は、新たに管理を受託しようとするとき、あるいはサブリースをしようとするときは、オーナー様に重要事項を説明し、管理委託契約書を交付することが義務付けられます。

 

◇ 登録制度の注意事項

続いて、この登録制度の注意事項を何点か、お伝えしたいと思います。
まず、一番留意しなければならない点は、「登録をしなければ賃貸管理業ができないわけではない」ということです。登録そのものは、我々賃貸管理会社側の任意となっています。

また、マンション管理業者の登録制度では事務所ごとに国家資格である管理業務主任者を一定数以上置かなければならないこととなっていますが、賃貸住宅管理業では、その種の確固とした資格がありません。当社でも大半のスタッフが保有している賃貸不動産経営管理士資格が、将来、賃貸住宅管理業者の登録要件になる可能性があると言われておりますが、現段階ではそこまでに至っていません。したがって、登録業者がすべて一定のレベル以上の管理業務知識を持っているわけではないということも注意が必要です。

このことからも類推されるかと思いますが、登録そのものには難しい要件がないため、「安全な管理会社」としての“お墨付き”が与えられたわけではないのです。

ただし毎事業年度ごとに業務状況等を報告する意思があることから、登録していない管理会社よりは安全だと言えるかもしれません。

 

◇ 登録業者の義務

賃貸住宅管理業の登録業者は、前述しました通り、新たに管理受託やサブリースを始めるにあたり、オーナー様に重要事項を説明し、委託契約書を交付することが義務付けられています。

オーナー様だけでなく、入居者様に対しても管理委託契約に関することを書面で交付すること、サブリースの場合はさらに重要事項説明書も交付することが義務付けられます。

オーナー様にはそのほか、賃料の収受状況や建物設備の維持管理状況を定期的に報告することも義務付けられます。

これらを定めた登録規程や業務処理準則に違反し、損害を与えたときは、国土交通省から指導、助言、勧告をなされ、悪質な場合は登録抹消されます。

 

◇ 当社の対応

当社では、登録に必要な要件を現段階でもほぼ満たしており、またこの登録制度に賛同しておりますので、12月1日の登録受付開始後すみやかに、登録手続きを行いたいと思っております。

申請後、登録を受けられるまでは90日程度かかると国土交通省では言っておりますので、遅くとも来年4月には登録を受けられた旨、オーナー様にご報告できると思います。

最後にオーナー様にひとつ提案がございます。

それは当社以外に管理を任せている管理会社がありましたら、本紙をお読みになられたあと、あるいは来年4月以降、登録の有無を確認されてみてはいかがでしょうか?ということです。

登録は任意ですので、必ずしなければならないというものではありませんが、登録をしないにはしないなりの理由があると思います。うがった見方をすれば、登録したくても登録できない事情があるのかもしれません。大切な建物を預けているだけでなく、お家賃も一時預ける会社のことです。最低限の安全確認はなさったほうがよろしいかと存じます。

登録制度について、ご不明な点がございましたら、何なりとお尋ねください。当社も目下勉強中(準備中)の段階ですので、すぐにご回答できるかどうかはわかりませんが、きちんと調べてお答えしたいと思います。どうぞよろしくお願いいたします。

 

◆お知らせ◆
賃貸借契約書類の見直しについて
本紙前号でご案内しました通り、「更新料」と「原状回復ガイドライン改訂版」に対応すべく、賃貸借契約書類の見直しを行っています。

本紙到達と前後して、見直し後の原案をお送り させていただきます。
修正すべきところ、追記すべきところ等、お気づきの点がございましたら、ぜひともご一報いただきたく、お願い申し上げます。
新しい賃貸借契約書類は12月より使用開始する予定です。

 


今号は以上とさせていただきます。
日ごと寒さが募る季節がら、どうぞくれぐれもご自愛くださいますよう、お願い申し上げます。

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