オーナー通信

2011年12月オーナー通信
12月19日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

大震災に洪水と、日本各地で大変な自然災害に見舞われた本年も、最後の月を迎えました。

「師走」と呼ぶにふさわしく、何かと忙しい時期ですが、オーナー様はいかがお過ごしでしょうか?

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りしています。

今回は当社で新たに行う売買仲介業務についてご案内申し上げます。

お忙しい折、恐縮ですが、よろしくご高覧願います。


 

ユニオン・メディエイトならではの売買仲介事業を始めます!

◇ はじめに

当社では、これまでもオーナー様が収益不動産を購入したり、ご所有の物件を売却したりなされる際のお手伝いをさせていただいてきました。

しかし、専門スタッフがいなかったことが原因で、せっかくオーナー様から「売りたい」「買いたい」というご依頼をいただけても、活かせないことが多く、残念に思ってまいりました。

そこで、8月から売買仲介業務のキャリアが豊富なスタッフを採用し、同時にユニオン・メディエイトならではの収益不動産売買仲介を考案し、あらためて仲介事業を始めることにいたしました。

以下、「売却」「購入」に分けて、当社仲介業務の特長をお伝えさせていただきます。

 

◇ 売却仲介の特長

当社は店舗を構えていないため、賃貸物件の客付けは仲介業者に委託しています。

私たちの営業活動は、管理物件をブラッシュアップし、マーケティング調査に基づく適正な募集条件をオーナー様にご提案し、仲介業者にあまねく情報を行き渡らせ、少しでも高く、少しでも早く成約させることを目指し、取り組んでいます。
これと同じことを売買仲介でもやらせていただこうと思っています。

すなわち、オーナー様(=売主様)からいただく当社仲介手数料(売買代金の3%+6万円が宅建業法の規定です)のうち、1%を買主側の仲介業者に支払うことで、積極的な客付けを促そうと考えています。

オーナー様が1社と専任媒介契約(または専属専任媒介契約)を結んだ場合、大手の仲介業者ほど両手、すなわち売主側からも買主側からも、それぞれ3%+6万円の仲介手数料を稼ごうとします。

自社に来店されたお客様には、自社専任媒介物件を最優先でお客様に紹介しますが、売主側からの仲介手数料が見込めない他社媒介の物件は、積極的には紹介しません。
当社ではこの点に着目し、当社でいただける仲介手数料を、客付業者に分けると約束することで、どの会社に購入希望者が訪れても、当社媒介物件を優先的にご紹介いただけるようすることにしました。

現在もこの手法で、マンションの売却依頼を受け活動しておりますが、自社媒介物件ではないのにオープンハウスをしたいと言ってきたり、新聞広告に掲載してくれたりと、多くの仲介業者が自社の営業経費をかけて、売却活動に協力してくれています。

当社では、残りの2%+6万円を使って、仲介業者へ情報を行き渡らせることに特化した営業活動を展開しています。

 

◇ 購入仲介の特長

購入をお薦めする物件については、年明けより毎月最低1回、情報紙を制作し、当社に管理をお任せくださっているすべてのオーナー様に配布させていただくことにいたしました。

また、当社ホームページ上に「売却物件情報」のページを制作し、オーナー様には専用のユーザーIDとパスワードを提供し、閲覧できるようにいたします。
当社のオーナー様に限定して情報公開するのには、理由があります。

以下、簡単にその3つの理由をご説明いたします。

1)安く買える
売却物件の情報を集めるために、不動産ファンドから独立した業者や、私募ファンドを組成している会社などと業務提携をしています。
そこからは、「表向きにはこの金額で売却に出されているが、実際はいくらまで指値が可能」といった情報をもらえます。
そうしたホットな情報を、当社オーナー様にお届けしたいと思っています。

2)コストカットができる
日常清掃やエレベータ等の設備点検業務など、建物の維持管理にかかるコストが売却物件情報には記載されています。
その建物管理費用が異常に高く設定されていて、ネット利回りを低くしているケースが散見されます。

最近、当社のオーナー様が購入し、賃貸管理(PM)をお任せくださった東京都日野市のオフィスビルでは、前所有者時代、年間建物管理費が360万円もかかっていたのですが、当社で明らかに無駄と思われる項目を削り、残した項目についても費用の交渉を行ったところ、年間160万円まで削減できたというケースがありました。

購入価格は約1億円だったと聞いておりますが、年間200万円のコストカットのおかげで、ネット利回りは2.0%押し上げることができました。

また、大規模修繕にかなりのコストをかけなければならないような建物の場合、当社ではコストマネジメントの専門業者と協力し、大幅に工事費を削減するお手伝いをしています。

このコストカットのノウハウを活かせば、表に出されている利回りが低い物件でも、高利回り物件に化けさせることが可能です。

3)高く貸せる
当社が管理をお任せいただいている物件では、マーケティング調査に基づく適切なリノベーション工事を行うことで、高く貸せるケースが増えています。

これを発展させ、古くて手入れがあまりされていない物件を安く購入していただいたあと、投資効果の高いリノベーション工事を行うことにより、高い賃料で成約し、利回りアップを図ります。

そうした“化ける”可能性の高い物件をご紹介していきたいと思います。

 

◇ おわりに

今回ご案内した手法をベースに、当社では今後、売買仲介事業を伸ばしていきたいと思っております。

この事業の担当は、当面、業務課・東山剛士と私の2人で行ってまいります。

情報紙は年内にパイロット版をお送りし、来年1月から本格的に開始いたします。またホームページ上では新しく入手した情報を常時アップロードし、ご提供してまいりたいと思っております。

ご関心をお持ちいただけましたら、ご説明に参じます。どうぞよろしくお願いいたします。

 

◆お知らせ◆
1)1月度定期報告書送付のご案内
毎月10日に定期報告書をお送りしているオーナー様には、年明け1月の定期報告書を1月10日に発送させていただきます。入居者様からお預かりした賃料は10日に送金申し上げます。

どうぞよろしくお願いします。

 


今号は以上とさせていただきます。
忘年会シーズン真っ盛り、飲みすぎ食べすぎにはくれぐれもお気をつけくださいますよう、お願い申し上げます。

 

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