オーナー通信

2012年2月オーナー通信
2月10日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

冷たい風にさらされて思わず体をすぼめ歩いてしまう季節、オーナー様はお風邪など召しておられませんか?

私たち賃貸事業部は繁忙期真っ盛り。業者訪問や解約立会いなどで外出の機会も多いのですが、全員元気に歩き回って過ごしております。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月、定期報告書に添えて本紙をお送りしています。今回は損害保険の見直しと、その有効活用についてご案内させていただきます。お忙しい折、恐縮ですが、よろしくご高覧願います。


損害保険の見直しと有効活用

◇ はじめに

当社は「オーナー様の収益最大化」をテーマに掲げ、賃貸管理(プロパティ・マネジメント)業務に取り組んでいる会社です。
「オーナー様の収益最大化」のために為すべきことは2つあります。

ひとつは売り上げを伸ばすこと。
もうひとつは、無駄なコストをカットすること。

この2つです。

このうち後者につきましては、建物のメンテナンス費用を見直すことや、余分な工事費を減らすことをご提案しておりますが、今回は損害保険の見直しと有効活用についてお伝えしたいと思います。

◇ 保険料の見直し

プロパティ・マネジメント業務に付随する損害保険には、主に入居者様ご加入の借家人賠償責任保険と、オーナー様ご加入の建物総合保険の2つがあります。
前者は賃貸借契約締結時に当社が代理店として保険商品の斡旋をさせていただいていますが、後者はオーナー様が独自でご加入され、当社はほとんど関与しておりません。
オーナー様は、物件購入時にローンを組んだ金融機関から斡旋された損害保険に加入されるケースが多いようですが、その保険料は適正なものになっているでしょうか?

数年前、あるオーナー様から依頼されて保険料の見直し業務をさせていただいたことがありますが、このときあまりにも高額な…平たく言いますと“無駄な”保険料を長年お支払いされてこられたことに驚いた記憶があります。

私もまだ勉強中の身で、保険の専門家ではないため、そのことをふまえてお聞きいただきたいのですけれど、通常、損害保険料は建物の再調達価額(火災等で滅失したときに同じレベルの建物を新築したときの金額)をベースに算定されます。
この再調達価額が過大に設定されていて、保険料が高くなり過ぎてしまっていたのが、その見直しの際のポイントでした。

収益建物を購入される際、その購入金額には土地代いくら、建物代いくらという区分けが明確にされていないケースがよくあります。消費税導入後(昭和63年以降)は建物に消費税がかかることがあるため、ある程度しっかり区分けするようになりましたが、それ以前にご購入されているケースでは、かなり適当になっていることがよくあります。さらにバブル崩壊前の時代に高値でご購入されていた場合ですと、その建物価額は非常に高く設定されていることが多いです。

その金額を基に計算された建物再調達価額は当然に高いものになっていて、自ずと保険料も高くなります。大雑把に言えば、再調達価額が現在の2倍に設定されていれば、保険料も2倍近くになっていることが予想されます。
保険代理店は自らの収入が減ってしまいますから、月払いあるいは年払いの保険料を見直しましょうとはなかなか言ってくれません。
結果、まるっきり無駄な保険料を何年も払い続けてしまうというケースが少なくないようなのです。

このほかの原因でも保険料が高くなり過ぎているケースがあります。
現在の保険商品や代理店は現状のままで問題ありませんので、保険料の見直しについてご協力させていただければと考えております。

◇ 損害保険の有効活用

当社が管理をお任せいただいている建物で、火災に見舞われたケースはありませんが、漏水事故は年に何度も発生します。
お風呂の水を出しっぱなしにしてしまうなど、入居者様の過失によるケースと、給排水管の劣化や詰まりなど建物設備によるケースとに大別されますが、入居者様にご加入いただいている保険商品と、オーナー様が加入されている保険商品と、その両方の内容を私たちが熟知していれば、階下の方への損害賠償や復旧工事費などをオーナー様の持ち出しなしで済ませられる確率が高くなります。

先日、私も現場スタッフと一緒に対応させていただいた漏水事故のケースでは、保険会社がどこまで損害を補償してくれるのか、試みに思いつく限りの損害を列挙し、それらが保険対応できるのか質問しました。
たとえば「濡れたベッドの代用でレンタルした布団代」、「部屋が使用に耐えられなくて、やむを得ず泊まったホテル代」、「事故原因がはっきりしなかったため、あちらこちらを調べたときの調査工事代」、「応急処置として実施したハウスクリーニング代」などは、保険会社は「ケースバイケース」と言いながらも、補償は可能であるとのことでした。
さらに入居者様の過失による漏水事故で、本人に加入いただいた保険を活用した場合でも、オーナー様ご加入の保険から事故の見舞金が出ることもあります。保険商品の内容と約款に精通しておくことは、オーナー様の利益最大化を目指すうえで欠かすことのできないテーマであるとの思いが強くなってまいりました。

◇ オーナー様へのお願い

上述のことをふまえ、オーナー様にお願いがございます。
当社に次の資料(情報)をご提供いただくことはできないでしょうか。
具体的には、
①保険証券の写し
②保険料の支払額がわかる書類(領収証の写し等)
の2つです。
保険料の見直しについては、いっせいに検証することもなかなかできませんが、ご要望いただいたオーナー様から順次着手させていただきたいと思っております。
保険の有効活用については、事故が発生したときに備え、あらかじめ保険会社に商品内容を確認しておきたいと思います。もし事前確認が行き届かなくても、いざ事故が起こったときには、すみやかに確認が取れますので、オーナー様にはきっとご安心いただけるものと思います。
今回、返信用封筒を同封させていただきますので、そちらを利用し、お送り願えれば幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Information

◇国土交通省の登録が完了しました

昨年12月1日に施行された国土交通省主導による「賃貸住宅管理業者登録制度」ですが、去る1月27日、当社の登録が完了した旨の通知書が到達いたしました。
登録年月日は平成24年1月25日。
登録番号は「国土交通省(1)第690号」です。
決算月の3ヵ月後(当社の場合は6月末)までには財務諸表やオーナー様の家賃と当社運転資金の分別管理の方法について報告する書類等の提出を義務付けられていますので、今後はその準備に取り掛かってまいります。
オーナー様におかれましては、管理会社の財務状況や、預けている家賃や敷金の管理方法をいつでも閲覧できるようになりますので、ぜひお調べになることをお勧めいたします。


今号は以上とさせていただきます。
春の訪れはまだしばらく先のことでございますので、どうぞくれぐれもご自愛くださいますよう、お願い申し上げます。

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