オーナー通信

2012年3月オーナー通信
3月10日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

寒暖繰り返しはじめ、春が一歩ずつ近づきつつあることを感じる今日このごろ、オーナー様には変わりなくお過ごしでおられることと存じます。私たち賃貸事業部は繁忙期真っ盛り、毎日元気に駆けずり回っております。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月本紙をお送りしています。今回は生命保険を活用した大規模修繕工事費の積立方法についてご案内させていただきます。

お忙しい折恐縮ですが、よろしくご高覧願います。


生命保険を活用した大規模修繕工事費の積立方法

◇ はじめに

当社では、管理をお任せいただいている収益不動産につきまして、大規模修繕工事のお手伝いをさせていただいております。
屋上防水や外壁補修など、10~15年に一度発生する大規模修繕工事には、建物規模にもよりますが、かなりの金額を要します。
この工事費を少しでも抑えるにはどうしたらよいか、いつも模索しておりますが、今回はこの工事費を上手に積み立てる方法をご案内させていただきます。
この提案は、資産管理会社をつくっておられるオーナー様が、生命保険を活用して工事資金をつくるという方法です。すでにご存じのオーナー様もおられるかと思いますが、ご一読いただけましたら幸いです。

◇ 大規模修繕工事費の捻出方法

1,000万円から2,000万円、あるいはそれ以上の多額の費用を要することの多い大規模修繕工事を実施するのにあたり、その資金をどのように捻出したらよいかは悩ましい問題です。
多くのオーナー様は、概ね次の方法で資金づくりをなさっておられます。

① 銀行等から借り入れする
② 事前に預貯金等で積み立てる

このふたつの方法です。
どちらの方法がよいかと言いますと、基本的には②のほうが望ましいことは確かだと思います。
借り入れをおこした場合は金利の負担が発生しますし、当初のイニシャルコストがかかります。
しかし、事前に積み立てるとしましても、株式や投資信託では増える可能性もある代わりに減る可能性もあります。リスクを回避すべく定期預金等の元本保証商品に預け入れることが多いようですが、大きな金利は期待できません。
また、資金の積み立てができるのは、法人税を支払ったあとの利益からだというのもポイントのひとつです。
そこで考えられる有効な手段が、生命保険を活用し、上手に節税をはかりながら、資金を積み立てるという方法です。

◇ 生命保険活用の基本

法人の場合、経営者や役員等にかけた生命保険の保険料は損金として計上することができます。
保険の種類にもよりますが、逓増定期保険では保険料の半額程度まで、終身がん保険では全額損金算入ができる保険商品があります。
損金算入できるというのは、その分の税金を支払わなくて済むということです。たとえば全額損金算入できる終身がん保険を活用した場合、年額200万円ずつ10年間加入すれば、2,000万円の資金をつくることができます。このとき、この保険料は経費に計上することができますので、余計な税金を支払わなくても済みます。

たとえば法人税率が40%だったとすると、年間80万円もの税金を節約することができます。10年間では800万円にもなります。
そして10年後、大規模修繕工事を実施することになった際、この保険を解約します。解約時に積み立てた保険料の全額が戻ってくるわけにはいかないことが多いですが、たとえば10年後の解約返戻率96%という保険商品に加入していれば、1,920万円の保険料が戻ってきます。この戻ってきたお金を、何も使わずにしてしまいますと、税金が発生しますが、大規模修繕工事費に充てれば経費として全額処理することができます。
つまり10年間で800万円もの税金を節約することができ、解約時戻ってこない金額80万円を差し引いても720万円も得をすることができるということです。
少し違った角度でこのことを説明いたしますと、毎年、税金を支払ったあとの利益から120万円ずつ積み立てれば10年間で1200万円しか貯まりません。つまり節税分800万円を工事代金に充てることができるというわけです。

◇ まとめ

今回は紙面の都合もあり、基本までしかご紹介することができませんが、当社では現在、生命保険の専門家と提携し、さらに一歩進んだご提案の準備を進めております。一例を挙げますと、「以前行った大規模修繕工事のうち減価償却をしきっていない工事部分の有効活用」「ご子息等が役員になっている場合の活用方法」などです。

また、資産管理会社をつくっておられないオーナー様(個人事業主のオーナー様)にも活用いただけるプランも準備しております。

ご提案の準備が整いましたら、また本紙等でご案内申し上げますが、先に「話を少し聞いてみたい」とのご連絡をいただけましたら、資料を持ってご説明にあがります。
このたびの提案は「生命保険」という命にかかわるものを扱っているため、ご案内すべきかどうか迷いましたが、賃貸経営という視点で割り切ってお考えいただけましたら幸いと思い、書かせていただきました。万一、ご不快な思いをされましたらお許しいただきたく、お願い申し上げます。

Information

◇稼働率速報

今年の繁忙期は例年以上に活況を呈しております。
2月末日現在で、住居物件は97.4%、オフィス物件は91.0%と稼働率を上げております。
繁忙期のうちに空いているお部屋はすべて成約させていただく気概で取り組んでまいりますので、どうぞよろしくお願いたします。

◇損害保険証書写しの送付御礼

先月号でご案内した「損害保険の有効活用」のご提案について、多くのオーナー様から損害保険証書の写しを送っていただけました。どうもありがとうございました。
現在、損害保険の専門家の助言を仰ぎながら、保険料や、商品内容の精査をさせていただいております。準備が整いましたら、4月以降個別にご連絡をさせていただきますので、しばらくお待ちください。
また、まだお送りくださっていないオーナー様におかれましても、こちらのサービスは常時行っておりますので、いつでもご相談ください。


今号は以上とさせていただきます。
春の訪れはうれしいですが、花粉症に悩まされているオーナー様も多かろうと存じますので、変わらずご自愛くださいますようお願い申し上げます。

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