オーナー通信

2012年12月オーナー通信
12月10日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

気がつけば今年もわずかの日数を残すばかりとなりました。オーナーさまにおかれましては忘年会や新年を迎える準備(年賀状や大掃除など)も加わって、毎日忙しくお過ごしのことと拝察いたします。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月本紙をお送りしています。
今回は年明けからの稼働期を迎えるにあたり、当社の空室募集活動についてあらためてご案内させていただきます。

ご多忙の折、恐縮ですが、よろしくご高覧願います。


空室募集活動の進め方とオーナーさまへのお願い

◇ はじめに

住居系物件の稼働期(1月~4月上旬)が近づいてまいりました。
当社で管理させていただいている住居系物件は、11月末日時点で稼働率を97%台に乗せることができ(昨年同時期は96.2%でした)、今年度も3月末時点での稼働率を98%以上とすることができそうです(現在2年連続で達成しています)。
今回は稼働期を前に、当社の空室募集活動の進め方をあらためてお伝えいたします。1点お願いしたいこともございますので、あわせてご一読願えれば幸いです。

◇ 空室募集活動の流れ

住居系物件の場合、入居者さまからの解約予告期間は概ね1ヶ月前となっています。
当社では入居者さまから解約の連絡を受けましたら、直後の月曜日に全室まとめて営業方針を打合せます。

営業方針は
Aパターン:通常のリフォームを行いすぐに募集開始
Bパターン:ヴァリューアップの提案を行う
Cパターン:リノベーション工事の提案を行う
の3つに分かれます。

Aの場合は直ちに募集条件を検討し、オーナーさまにご提案します。決定したら募集図面を作成し、翌月曜日までに久保田に提出。問題がなければそこから募集活動に取り掛かります。
Bの場合はヴァリューアップの内容と工事金額を検討し、採用いただけた場合の募集条件を調べたうえでオーナーさまに提案します。採用の可否にかかわらず、その後の流れはAと同じです。
Cの場合はリノベーション工事の大まかなプランと概算金額をオーナーさまにお伝えし、ゴーサインをいただけましたら空室になり次第現地調査を行い、正規のプランと見積書を作成します。リノベーション工事は空室になってから2ヶ月ほどの間に完了します。募集活動は工事と同時進行で進めており、通常は完了後2~4週間でお申し込みを獲得できています。

◇ 空室募集状況報告書の読み方

上記3パターンとも、募集活動を開始してからは、毎月「1日~15日まで」と「16日~末日まで」の2期間に分けて、「空室募集状況報告書」を作成し、お送りしています。
この報告書には仲介業者からの問合せと内見の実数を記載し、内見があった場合は仲介業者にお客様のご意見をヒアリングし、その結果もお伝えしています。
募集状況が芳しいのか、そうでないのかということを、数字や生の声を用いてオーナーさまにお伝えすることは、非常に大事なことだと考えています。
ここが不明瞭ですと、オーナーさまは不安になるばかりでなく、どういう対策を講じたらいいのかということも検討のしようがなくなってしまうはずです。

募集状況を明確にお伝えした後は、それを当社で分析します。
当社では期間中(半月間)に問合せ15件、内見3件あれば申込みが入る確率は高いと考えております。
そのため問合せが15件に満たなければ、それは何が原因なのか(営業の仕方がよくない、募集条件が相場と乖離している、など)分析し、対策を講じます。
内見が3件に満たない場合も同様ですが、問合せ件数が不足している場合と原因が異なりますので、オーナーさまへの提案もまた別のものとなります。
さらに内見してくださったお客様の声も分析すると、どこでつまずいて申込みが獲得できないか、かなり正確に把握することができます。
それらを報告書の最後に記載し、オーナーさまに私たちの考えをお伝えしています。

◇ オーナーさまにお願いしたいこと

現在、当社で課題となっているのは、A・Bパターンの場合、入居者さまが退去してから、いかに早く原状回復工事(ヴァリューアップを含む)を終わらせられるかということです。
退去後でないとお部屋の状況がわからないため、正確な見積書をお出しできるのに約1週間から10日かかっております。しかし解約予告期間中に「完成形」(=どのレベルまで仕上げるか)をオーナーさまと取り決めておき、最高でいくらぐらいかかっても仕方がないと了解いただいておけば、施工会社に前もって工事日程を組んでおいてもらうことができます。
稼働期は施工会社のスケジュールを押さえるのが大変ですので、先に日程を組めると工事完了日は相当早くなります。工事完了が早まれば当然お客様に内見いただける日も早くなりますので、稼働期という年で一番のチャンスを逃さずに済む確率が高まります。
今後は修繕担当より、解約予告期間中に工事内定をお願いしてまいります。多くのオーナーさまにご理解いただけましたら幸いです。

Information

◇全国賃貸住宅新聞掲載記事をお送りします

全国賃貸住宅新聞11月26日号に、当社のリノベーション・パッケージプラン「パフェ・リノベ」の成功事例が取り上げられました。
西武新宿線「萩山」駅にあるマンションの1室で施工させていただいたものです。
三点ユニットをバス・トイレ・独立洗面台に分離し、キッチン、フロアタイル、建具などすべて新品にしたにもかかわらず、約150万円で工事代金をおさめさせていただきました(工事の詳細は紹介記事をご覧ください)。

7月に商品を発表させていただいてから、これまで5室施工いたしましたが、オーナーご自身が住むために施工した1室を除き、すべて賃料を大幅(8,000円~20,000円)にUPさせたうえ、工事後2~4週間で申込みも獲得できています。
賃料UP分だけで投資利回り10%以上となるようでしたら強くお勧めしたいリノベ商品ですので、ぜひご検討くださいますよう、お願いいたします。

◇年末年始休暇のお知らせ

12月29日から1月4日まで会社全体で年末年始休暇を取らせていただきます。
休み中は24時間緊急対応以外の業務のみ行います。
年明けは1月5日(土)より営業いたします。
どうぞよろしくお願いします。


今号は以上とさせていただきます。
ノロ・ウィルスやインフルエンザなど悪質な風邪が流行っておりますので、常にもましてご自愛くださいますよう、お願い申し上げます。

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