オーナー通信

2013年4月オーナー通信
4月10日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

今年の桜は心の準備も整わぬまま、あっという間に咲いたので、お花見の計画が狂われたオーナー様も多かったのではないでしょうか? 当社のスタッフたちも繁忙期ラストスパートの時期に満開を迎え、花見どころではなかったようです。。。

さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月本紙をお送りしています。

今回は今年の繁忙期を総括し、また今後の空室対策に対する考え方をご提案させていただきます。

ご多忙の折恐縮ですが、よろしくご高覧願います。


2013年繁忙期総括と今後の空室対策

◇ 2013年3月末の稼働率

2013年の繁忙期が終わりました。
満室稼働に成功した物件が多かったですが、残念ながら空室が残ってしまった物件もありました。
当社管理物件全体では

住居物件=97.8%
オフィス・店舗物件=94.8%

という成績で、オフィス・店舗物件は昨年同時期の91.8%から大きく伸ばすことができましたけれど、住居は2年続けて達成し、今年も目標としていた98%のラインを割ってしまい、非常に残念に思っております。
今号では住居物件については今年の特徴を振り返りながら、当社の「敗因」を分析し、ご報告させていただきたいと思います。

 

◇ 今年の特徴(住居物件)

住居物件はおかげさまで繁忙期に入ってからも新規管理のお話を頂戴でき、3月末時点では1,482室まで増やさせていただくことができました(昨年同時期比143室増)。
最終的に残った空室は32室でしたので、あと2室成約させていればギリギリ98%を達成することができました。
わずかに及ばなかった原因は、もちろん私たちの努力不足もありますが、賃貸市場に原因を求めるとすれば、少なくとも2つはあるかと思われます。

まずはじめにあげられるのは、「今年は例年になく入居申込み後のキャンセルが多かった」ことです。
当社で所有しているマンションの1室では5回もキャンセルされたケースがありましたが、同業他社や、自主管理をしているオーナーさまたちに伺うと、今年はどこも多かったそうで、これは今年の賃貸市場全体の特徴と言えるでしょう。
入居申込みをいただきますと、いったん募集はストップした状態となり、その間はタイムロスすることになります。
それから再度仲介業者に情報公開しますが、浸透するのに若干の時間を要します。
またスタッフたちも入居審査や契約書類作成などに時間をかけるため、営業にかける時間は多少なりとも削られてしまいます。

ですので稼働期中のキャンセルは本当に痛いです。
それではなぜキャンセルが増えたのか?
その理由を私なりに分析したところ、「軽い感覚での申込みが増えたからではないか」と推測するに至りました。
たとえば先にあげた「5回キャンセルされた部屋」の場合、5回の申込み中3回まで、お部屋探しの理由が「同棲するため」というものでした。
「結婚」ではなく「同棲」です。
「時代が軽くなった」とも言えそうですが、それ以上に敷金・礼金などの初期費用が極めて少なくなったことが原因している気がいたします。
気楽にお部屋を探し、ある時期を楽しく一緒に暮らすために部屋を賃借しようとする人たちにとって、初期費用のハードルが低いことは大いに背中を押しているのでしょう。
そして、いざ同棲するための部屋を申込みした時点で、親に相談して反対されてしまったり、当人同士の気が変わったりして、キャンセルに至るのです。

ところで軽い感覚での申込みが増えた原因はもうひとつあるように私は思っています。
それは「ネットで物件検索をしてから仲介店舗を訪れるのがスタンダードになったこと」が影響しているのではないかということです。
どういうことかと申しますと、最近お部屋探しをする方々はアマゾンや楽天などで本やCDなどをネットショッピングするのと同じ感覚で、まずネットで物件を検索します。
ネットショッピングでモノを購入するときは、いったん「カートに入れる」を選択し、しばらく考えてから決済しますが、これと同じようにひとまず入居申込みしておいて(つまり「カートに入れる」を選択しておいて)、それから本当に契約するかどうかじっくり考えておられるように思うのです。
仲介業者に話を聞くと、ひどいケースではいくつも同時に申込みを入れ、その中から比較検討する人もいるとのことです。
同じ物が大量に販売される本やCDなどはそれでいいかもしれませんが、たったひとつの空室に対して同じ感覚で臨まれるのは、たまったものではありません。
しかし部屋探しをしている人からすれば、「たくさん供給されている空室」は本やCDと同じようにしか見えない、のかもしれません。

今年の特徴をもうひとつあげるとしたら、「築浅物件あるいはリノベーション後初めて空いた部屋が苦戦する傾向にあったこと」です。
オーナーさまには良いときのイメージが強く残っていて、賃貸市場全体で募集条件が下落していても、それに呼応し条件を引き下げる気持ちにはなかなかなれません(もっともなことです)。
ただ「供給過多」の時代、お部屋探しをしている人にはそれが通じず、シビアな目で物件を比較検討される。
その結果、高い募集条件でも仕方がないと思う新築物件や、早々にあきらめて条件を安くする築古物件から先に選んでいき、築浅物件やリノベーション後初めて空く部屋で条件が高止まりしている部屋は残ってしまう・・・。

私たちも良い時の印象が強く、自信があるものですから、オーナーさまに条件変更を提案するタイミングがどうしても一歩、二歩と遅れてしまう。
その結果、稼働期を逃してしまったお部屋がいくつもあるように感じています。

◇ 「供給過多の時代」の空室対策

供給(賃貸物件の数)が需要(入居者の数)を大きく上回っている時代(「供給過多の時代」)に入って久しいですが、新しい環境を軽視したツケが98%を割り込んだ最大の理由であると私は考え、反省しております。
環境の変化を冷静に受け止め、過去の価値観、成功体験に(軽視はしないものの)深くこだわりすぎず、時代の流れに柔軟に対応していく。
そういう者だけが勝ち残っていけるのだと思います。
今年の「敗戦」を重く受け止め、来年はあらためて98%以上の稼働率を達成できるよう、空室対策に取り組む考え方からまず改善していきたいと思っています。

 


Information

◇全国賃貸住宅新聞掲載記事をお送りします

当社で浅草で管理させていただいている「花川戸ハイツ」の1室でパフェ・リノベを施工させていただきました。その成功事例を全国賃貸住宅新聞の記事にしていただけましたので、コピーを同封いたします。
ご高覧いただけましたら幸いです。

◇ゴールデンウィーク休業のお知らせ

大変申し訳ありませんが、5月3日から6日まで、一斉休業させていただきます。
この期間中、24時間緊急対応は行いますが、入居者募集活動や管理課業務などはお休みします。
ご了承くださいますよう、お願い申し上げます。

 


今号は以上とさせていただきます。
春真っ盛り、オーナーさまがたがいっそう快活にお過ごしになられますよう願っております。

 

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