オーナー通信

2013年7月オーナー通信
7月10日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

梅雨明け宣言が出され、たちまち猛暑日が続くこの頃、オーナーさまはいかがお過ごしでしょうか?

当社スタッフはクールビズの軽装で、暑さに負けず元気に外を歩き回っております。
さて、当社では「賃貸管理にまつわるホットなニュースをお伝えすること」「新しい商品やアイディアをご提案すること」を目的に、毎月本紙をお送りしています。

今回は新規入居者募集時にかかる手数料と仲介業者へ支払う広告費について考えていることをお伝えしたいと思います。

ご多忙の折恐縮ですが、よろしくご高覧願います。


 

新規契約代行手数料と広告費

◇ はじめに

入居者が退去され、新しいお客さまを募集し、無事賃貸借契約を締結しましたら、当社はオーナーさまから「新規契約代行手数料」として、賃料(共益費を除く)2カ月分の報酬を頂戴しております。
このうち最低1カ月分は、入居者を斡旋してくれた仲介業者に「広告費」としてさしあげています。

当社との委託契約上、新規契約代行手数料は1カ月分とし、別途広告費1カ月分いただいている場合もございますが、構成に差はありません。
オーナーさまにはすでにご理解いただいていることと思いますが、当社は店舗を構えず、広範囲の仲介業者に空室物件情報を送り、客付けをしていただくという募集スタイルをとっております。

お部屋探しをしているお客様の希望条件を当社管理物件が満たしていればマッチングできる可能性が非常に高まるシステムで、おかげさまでかなり高い稼働率をキープすることができています(6月末時点で住居物件は97.2%、オフィス・店舗物件は94.9%という成績です)。

 

◇ 新規契約代行手数料の使い途

前述の通り、当社は新規契約代行手数料として賃料の2カ月相当額を頂戴し、そのうち最低1カ月分を仲介業者に広告費として支払っています(場合によっては1.5~2カ月分支払うときもあります)。
このとき手元に残る1ヵ月分は、仲介業者に広報する経費として充てています。
経費としては主に次のものがかかります。

〇募集図面作成
写真撮影含む/人件費等がかかる

〇エリアガイド作成
仲介業者に営業ツールとして提供/人件費がかかる

〇マイソク図面配信
1回あたり20,000~30,000円程度

〇アットホームのB to Bサイトに掲載
仲介業者に情報伝達するため/有料・通常2週間で3,000円程度

〇リアプロ掲載
仲介業者に写真や間取図等のデータを提供するため/有料・全管理物件一斉利用可で月額30,000円

〇部屋の飾りつけ・POP展示
必要に応じて/人件費と材料費がかかる

〇仲介業者訪問
物件の最寄り駅だけでなくターミナルの仲介業者にも訪問し、広報/人件費、交通費等がかかる

〇営業報告書の作成
人件費がかかる

〇契約手続き
人件費と通信費等がかかる

主だったものをあげるだけでも上記のような経費がかかるため、賃料1カ月分はほぼ使い切ることが多く、2~3カ月も空室が埋まらない状況が発生したりしますと、当社は赤字を強いられます。
早く成約できればできるほど、手残りが増えますので、オーナーさまと利害が一致していると言えます。

 

◇広告費の順法性

最近、仲介業者へ支払う広告費について問題視する意見が賃貸業界内でささやかれています。

宅地建物取引業法では、賃貸物件の成約時、仲介業者はオーナー・入居者双方から合計で1ヵ月分までしか仲介手数料を受け取ってはいけないこととされています。
当方が支払う広告費も厳密に言えば仲介手数料に該当しそうなものですので、仲介業者が入居者から1カ月分もらってしまっていれば、業法違反と言えないことはないです。

そのためオーナーサイドから支払うお金は「広告費」だとか「ネット掲載料」などと名目を変えて、仲介業者は報酬を受け取っています。
「どのような名目に変えても仲介手数料に変わりがない」などと国土交通省などが通達し、受け取った仲介業者を処分するようになれば状況は変わると思いますが、それはなかなか難しいように思います。

少子高齢化や人口減でお部屋探しをする方が減ってきている状況で、広告費が取れなくなるのは仲介業者にとっては死活問題。反発は必至だと思われます。

 

◇ 広告費の必然性

では広告費を支払わないと仲介業者はどういう反応を示すかということですが、これは簡単に予想がつきます。

一言でいえば、「広告費のない物件はお客様に紹介しなくなる」はずです。
厳しいノルマを抱えている営業マンは、ひとつの契約でより多くの報酬を得られれば効率良く稼げますので、よほど素晴らしい物件でない限り、広告費のない物件をお客様に紹介することはまずありません。
そして1カ月よりは1.5カ月、2カ月と、金額が高くなればなるほどお客様に積極的に勧めるようになります。

不動産ファンドが台頭したとき、高い賃料設定で決まればより高く売却できるため、広告費を何ヵ月分も出すという手法が発生し、それは今でも強く残ってしまっています。
当社もオーナーさまの求めに応じてこれは行っていますが、報酬のバランスが崩れるので、決していい状況だとは考えておりません。大変難しいところです。

 

◇おわりに

それでは広告費は未来永劫残り続けるシステムかと言いますと、私はそうではないと思っています。

ここ数年、ネットで空室情報を知り、「この部屋を見たい」と言って物件元の不動産会社に問合わせをするスタイルが根付いてきました。これが大勢を占めるようにになると仲介業者は無用の存在となる可能性があります。

この事態に備えて、当社もリーシングシステムを変えていかないといけないと考えています。時代の流れに合わせて、柔軟かつスピーディーにシステムを変更していなかいとPM会社も生き残っていけません。

ただ「仲介業者無用」の傾向が顕著になるまでの間、「広告費」は必要悪として存在し続けることになるでしょう。また当社も仲介業者を軽視したリーシング活動はできません。お部屋探しをするお客様がネットを通じてであっても仲介業者のお店に行くという方法がメジャーである限り、仲介業者にいかに物件情報を知っていただくか、紹介(案内)したいと思っていただくかが営業活動の柱となります。

現段階ではこの点をご理解いただけましたら幸いです。

 


今号は以上とさせていただきます。
今年の夏は例年以上に暑さが厳しくなるようですので、
いっそうご自愛くださいますよう、お願い申し上げます。

 

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