UMの賃貸管理

賃料滞納対策

賃貸不動産経営で空室を減らし稼働率を上げることは最も重要なことですが、家賃滞納者を出さないこと、家賃滞納者が出たときに適切な対応を取ることも同様に重要なことです。
当たり前の話ですが、家賃回収ができなければローンの支払いや建物を管理するための費用負担にも支障が出ることになります。
借地借家法では賃借人は強く保護されているため、家賃を数ヶ月滞納しただけで一方的に貸主から契約を解除することもできません。
繰り返しになりますが、賃貸不動産経営においては家賃滞納を発生させないようにし、発生した場合に迅速な対応を取ることが必要になります。
弊社では以下の5つをポイントに、家賃滞納対策を徹底して行っています。

滞納発生時の迅速連絡

滞納対策の第1は、家賃が振り込まれていないことを確認したさいに、すぐに契約者と連絡を取ることです。家賃が振り込まれない場合の理由は右記の4つに大別されます。

1
契約者の手続き忘れ
2
入居者自動振替用銀行口座の残高不足(資金移動忘れ)
3
契約者に家賃を支払うだけの現金がない
4
その他
家賃滞納回収が上手くいかない場合には、最終的に裁判によることになります。未然の対応が重要です。

家賃が入金されない理由の半分程度は①②の場合です。
弊社では、現在、原則集金代行サービスの利用が主流になっており、仮に入居者が滞納した場合でも集金代行会社が立替送金をしていただけることになっています。集金代行サービスを利用していない契約では、家賃自動振替サービスを利用いただいている場合が多いですが、契約者の振替可否結果が、毎月月初に確認できることになっています。

集金代行サービスを利用いただいている契約では、代行会社が入居者へ滞納の督促まで速やかに行いますが、集金代行サービス以外の家賃滞納者に対していは、弊社から契約者に即座に連絡を取ることにしています。上記①②が理由の方の場合、連絡を取ることによりすぐに入金手続を取っていただけることがほとんどです。

③④が理由の場合は、連絡が取れたとしてもすぐに入金をいただけないこともありますが、家賃滞納理由の大半が①②のため、迅速に連絡を取ることで滞納件数を大きく減らすことができます。また、③④が理由の方でもすぐに管理会社から連絡が来ることは、家賃滞納問題の重大性を認識していただく効果があると考えています。

契約者様、連帯保証人様、その他
連絡先情報の整理

家賃が入金されないときに、まずは契約者に電話をすることになりますが、なかなか連絡が取れないことも少なくありません。

自宅電話、携帯電話に折り返し依頼の留守番電話メッセージを残したり、メールアドレスにメール送信しても、いっこうに連絡をいただけない場合があります。弊社では、契約者と連絡が取れない場合には、連帯保証人、または緊急連絡人にすぐに連絡をさせていただき、連帯保証人、緊急連絡人から契約者に連絡を取っていただくようお願いしています。

契約者の方の中には、管理会社からの連絡が入っているのを分かっていながら対応をしていただけない方もいます。その場合、連帯保証人などを経由して連絡が入ることにより、ことの重大性を認識いただくことができたりします。人によっては連帯保証人などに迷惑をかけたくないとの理由から、後回しにしていた振込作業を、すぐに行っていただける場合もあります。

連帯保証人、緊急連絡人とも連絡が取れない場合には、それぞれの勤務先に連絡をさせていただく場合もあります。契約者、連帯保証人のプライバシーなどに配慮を行い連絡をするのはもちろんですが、勤務先に連絡を取ることにより、ようやく振込手続きを取っていただけることもあります。

契約者、連帯保証人、緊急連絡人について、詳細な情報を社内システムで管理しています。

重要なのは、契約者、連帯保証人ともに、契約時に自宅電話番号、携帯電話番号、勤務先電話番号を確認させていただき、いざ連絡を取る必要があるときのために情報整理しておくことです。弊社では契約時にこれら連絡先を提出いただき(住宅物件の契約者にはメールアドレスもお聞きしています)ます。それら情報を社内システムに登録したうえ、台帳をきちんと整理しているため、速やかに連絡を入れることができるようになっており、状況に合わせた多用な対応を取れるようになっています。

管理会社変更により情報を引継いだ物件などでは、契約者の自宅固定電話くらいしか情報がないこともあり、その場合は手紙を出したり、物件を訪問したりしなくてはならないこともあり、情報整理がされていないと滞納対策が捗らないことを痛感することになります。

ショートメールの活用

特徴2でどうしても入居者、連帯保証人と連絡が取れないことがあることをご説明しましたが、実はショートメールの活用が家賃滞納発生対策に大きく貢献しています。

契約者の中には電話には出ないけど、携帯電話のショートメールならスムーズに返信をいただける方が結構いらっしゃいます。確かに、勤務中や自宅でくつろいでいるときに、管理会社からの電話を敬遠される気持ちは分かります。

弊社ではショートメールが家賃滞納対策の重要なツールとなっています。

そこで弊社ではショートメール連絡専用の携帯電話を用意しています。電話がつながらない場合に、ショートメールを送ることにより、スムーズに連絡が取れ家賃をお振込みいただける場合があるのです。

意外かもしれませんが、弊社ではショートメールが家賃滞納対策で重要なツールとなっています。

担当者間のノウハウ共有・蓄積

連絡が取れれば、家賃をお振込みいただける方ばかりではありません。入居審査時に勤めていた会社を退職し、家賃を払うだけの資力がなくなっている場合があります。

また、連帯保証人がいる場合でも、連帯保証人にもすぐに家賃を保証するだけの資金を用意できない場合もあります。

保証会社を利用いただいている契約の場合は、保証会社に代位弁済をしていただくことになります。保証会社の利用がない場合には、契約者、連帯保証人にお支払いただく以外に方法はありませんが、仕事や家庭の事情でどうしても資金繰りがつかなくなってしまう方もいらっしゃいます。

しかし、そうであっても管理会社としては、契約期間中の家賃をお振込みいただかなくてはなりません。どうしても家賃をお振込みいただけない事情の場合には、賃貸契約を解約いただくしかない場合もあります。

家賃滞納額が大きくなればなるほど、滞納の解消は難しくなり、引越費用も工面できない状況にもなりかねず、悪循環に入ってしまうことになるのです。そうなれば、オーナー様だけでなく、契約者にとっても良い結果にはならないのです。

家賃の支払いができなくなってしまう事情は契約者にとってさまざまですが、そのような状況の場合には、契約者、連帯保証人とよく打ち合わせをして事情をお聞きしたうえ、最も良い解決方法を提案する必要があります。

打合せのためには、電話の他、手紙のやり取りを行ったり、ときには弊社事務所にお越しいただき話をさせていただくこともあります。事情によっては、滞納家賃の分割支払い計画を提出いただいたりすることもあります。

保証会社約款も読み込み、家賃滞納対策の方法を検討します。

これらには、相応の経験を積んだスタッフが対応する必要がありますが、弊社はスタッフの定着率が高いため、難しい状況でも契約者の事情に合わせた対応を行うことができていると考えています。また、対応状況については、定例の課内ミーティングでスタッフの情報交換を行うことになっており、マネージャーを含め、スタッフ間でノウハウの共有ができるように取り組んでいます。

入居審査の適正化

ご説明した通り、家賃滞納の発生は賃貸経営に取って大きな問題で、その解決には多大な労力を要します。賃借人が強く保護されている法律のもとでは、滞納家賃を回収し、退去していただくのは裁判手続きによらなければならないことも多く、オーナー様に費用的な負担も発生します。

家賃滞納対策の最後は、そもそも新規契約の段階でオーナーリスクを最小限にするために、新規契約時の入居審査を適正化することにあります。以下そのポイントになります。

弊社入居申込書の書式です。携帯電話、自宅電話、勤務先連絡先、Emailアドレスなど詳細に記入いただきます。
1
契約者の属性を判断する

契約者の属性については、勤務先、勤続年数、収入、家族構成、物件申込理由などに不自然な点がないかなど、申込書の記入内容を良く確認していきます。弊社の入居申込書は前記以外にも比較的申込者にご記入いただく項目が多くなっています。

住宅物件については、弊社は原則仲介会社様を通して契約の申込をいただくことになりますが、必ず契約者ご本人と直接電話でお話をさせていただき、申込書類内容に誤りがないかを確認させていただき、その中で、話し方や話の内容から、契約通り家賃をお支払いいただけそうかどうか、契約の内容を守っていただける社会性はありそうか、などの判断をさせていただいています。
※詳細は明らかにできないのですが、運転免許証の表示内容から、入居をお断りした方が良い場合があることも読み取れるのです!

また、お客様をご紹介いただく仲介会社により入居者属性に一定の傾向があるのも事実です。

2
原則連帯保証人を立てていただく

契約者の収入が多い場合でも、原則連帯保証人を立てていただくことをお願いしています。実は連帯保証人には家賃滞納の担保だけではなく、契約者以外にも賃貸借契約の解約を行える権利を持っていただくために非常に重要なことです。

仮に連帯保証人がいない場合には、家賃滞納が数ヶ月に及んだ場合に、たとえ契約者の親御様でも法律上は賃貸借契約を解除させることはできません。しかし、弊社では契約書特約により連帯保証人に解約権を持っていただくようにしています。連帯保証人は契約者の債務を保証する代わりに、契約を解除する権利を持つことになるのです。

解除権を持った連帯保証人の存在により、家賃滞納金額が大きくなるのを防いだり、契約者の身に万一のことがあった場合でも、早期に問題を解決できることが少なくないのです。

3
連帯保証人に追加して、原則保証会社を利用いただく

そのうえで、原則、保証会社の利用も契約者にお願いしています。連帯保証人を付けていただいた場合でも、現実には自分の家計の他に、人の家賃の分まで保証をできる方は現実にはそれほど多いわけではありません。連帯保証人がいても、簡単には滞納家賃を回収できるわけではないのです。

②の通り、連帯保証人には万一のときに契約を解約していただくために、なるべく付けていただくようにしています。そして、連帯保証人が滞納家賃を保証できないときのために保証会社を利用いただくのが理想的なのです。

ただし、契約者、契約者様に十分な資力がある場合などには、必要以上に保証会社を利用いただくことはありません。また、保証会社を利用いただくには、契約者に保証料を負担いただく必要があります。審査を厳格にし、連帯保証人、保証会社の要求を行うことは契約のハードルを上げることになるので、入居率と反比例の関係にあることも留意する必要があります。

弊社では、これまで蓄積してきたデータや経験から、滞納リスクと入居促進のバランスが取れる水準で審査を行っており、入居審査の適正化を図っているのです。