UMの賃貸管理

空室対策

賃貸不動産経営で最も重要なことの一つが、物件の稼働率を維持する ことです。空室でお悩みのオーナー様は少なくありませんが、空室対策は賃貸経営を行ううえで欠かせない要素です。
反対に空室対策が機能すると、賃貸経営の問題は、ほとんど解決されると言っても言い過ぎではありません。
弊社では、稼働率を高く維持するために、大きく分けて5つの点に重点を置き空室対策を行っています。

ご提案募集賃料設定方法

なるべく高い金額で空室の募集を行いたいところですが、適正な募集賃料の範囲内で高値を設定する必要があります。以下の点を基準に算定を行い、募集賃料をご提案させていただいています。

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近隣競合物件賃料(成約賃料・募集賃料)
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物件立地、築年数、設備、内装など物件個別要素評価
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物件既存入居者・テナントの賃料水準
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物件近隣の仲介業者担当者の意見
募集賃料査定表

オフィス・店舗物件と基本的な考え方は同じですが、住宅物件では、当社独自の家賃査定表を用いて算定を行うところに弊社の特徴があります。家賃査定対象物件と比較対象となる物件(部屋)成約事例を選定し、立地などの要素の他、設備や内装仕様を細かく比較していきます。

住宅物件の場合、築年数、階数の他、角部屋、内装仕様、日当たり、インターネット無料、テレビモニター付きインターホン、オートロックなどの設備が賃料に与える影響が大きいため、これらの設備を細かく評価し賃料査定に反映させます。 また、住宅物件、オフィス・店舗物件ともに、日々お客様と接している仲介業者営業担当者の意見を多く収集し、重視する点にも特徴があります。基本的には募集賃料設定の都度仲介業者担当者にヒアリングを行い情報を集めます。

同じエリアでも、新築競合物件ができたり、状況は変化していきます。最新の情報を募集賃料に反映させるようにしています。 当社は管理物件のエリアごとに、多くの仲介業者と継続的な取引があるため、精度の高い情報を集めることができています。

UMブランド原状回復工事

原状回復工事の際に、通常の工事にプラスアルファ工事費を追加することで、お客様が内見したときにとても魅力的に感じていただける内装仕様にしていただけます(UMブランド原状回復工事)
この内装仕様により競合物件と比較して、大きく物件の魅力、競争力が上がります。住宅物件では、デザインクロス、フロアタイル、CF、巾木などの色合い・デザインのパターンを数種類選定済です。

UMブランド仕様の部屋に間接照明、カーテンなどの小物を設置しています。
内見時のお客様の反応は格段にアップします。

パターンは外部デザイナー、社内インテリアコーディネーターと打ち合わせを行い、実際に物件に施行を行い、内見されたお客様の評判を検討しながら時間をかけ決めていきました。
多くの賃貸物件では内装は無地の白クロスを基本とした仕様となっています。UMブランド原状回復工事により、例え3点式ユニットバスの物件でも、競合物件に対し比較優位の状況となり、内見をいただいた瞬間に、「これは良い物件だ!」とお客様に思っていただけるようになります。

しかも、数百万もかけてリフォームをする必要はなく、数万円~のわずかなコストで実現することが可能です。
UMブランド施工を行っていただいた住宅物件では、必要に応じ、間接照明・造花・カーテンなどの小物類設置を弊社にて行わせていただき、内見時の魅力を一層をアップさせています。
また、オフィス物件でも物件の特徴に合ったデザインクロス・カーペットの施工を行うことにより、コストをかけずに成約率アップ、空室短期化を実現することができています。

募集図面へのこだわり(エリアガイド)

賃貸物件に募集図面は欠かせませんが、募集図面の作りこみにより、物件引き合いに差が出ます。お客様、仲介業者担当者様に選ばれる募集図面をコンセプトとしています。
弊社募集図面の特徴は、十分な情報量、物件特徴説明コメントへのこだわり、デザインバランス、お客様を案内くださる仲介業者担当者様への配慮です。

継続して工夫を重ね、お客様、仲介業者担当者に選ばれる図面を目指しています。

物件の特徴、売りとなる要素を、各営業担当が深く検討し、募集図面にアピールポイントとして表示していきます。
室内写真を多用することも基本としています。仲介業者担当者様は日々たくさんの物件資料をご覧になり、その中から厳選してお客様に物件をご紹介しています。弊社物件を見たことがない担当者様は、室内写真があることにより多くの情報を得ることができます。

室内写真はお客様の検討材料となるだけでなく、仲介業者担当者様が数ある募集物件の中から、弊社物件をお客様に紹介しやすくなる効果があります。
地図には最寄駅出口名、駅から物件までの最適ルート、住宅物件では室内ブレーカー位置を表示し、仲介担当者様が図面を見て、お客様を案内しやすい作りになっています。

仲介業者担当者様が物件を見たことがない場合でも、弊社の物件であれば募集図面を見れば、あたかも物件を見たことがあるような感じで、お客様をご案内できることを目指しています。
また、物件周辺にある施設を紹介するエリアガイドも必要に応じ作成しています。エリアガイドにより、物件周辺の様子が分かるだけでなく、お客様も仲介担当者様も弊社管理物件への印象が強くなります。

仲介業者様への徹底的な告知

弊社の営業活動の基本は、全ての仲介業者様への物件情報の徹底的な告知です。
これまで蓄積してた告知方法ノウハウと、時間をかけて築いてきた多くの仲介業者様とのパイプがその基盤となっています。新規募集開始時はもちろん、条件変更などの情報も、すぐに確実に告知を行います。

メールで仲介業者担当者様に一斉告知をさせていただくと、瞬時に反響が入ります。
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確実な物件情報広告作業

空室の募集条件が決まると、すぐにレインズ(不動産業者間流通システム)、アットホーム社のWEB広告に登録を行い、必要に応じて対象物件エリアで取引のある仲介業者にFax、メール、電話、訪問などの手段により告知を行います。その他、状況に応じアットホーム社の紙媒体広告を出します。
オフィス・店舗物件などでは、仲介業者様への告知と同時に、エンドユーザー向け広告を行います。物件現地に募集看板を設置し、エンドユーザー向けWEB広告を利用します(アットホーム、Yahooをはじめ多くの不動産ポータルサイトに掲載されます)。
また、事務所や店舗を借りていただけそうな事業会社に直接コンタクトを取ることもあります。例えば駅前店舗物件などでは、多店舗展開している飲食店本部の開発担当に物件を紹介します。
弊社では、これらの作業を全て確実に、タイムリーに行うことを重視しています。

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仲介業者様情報データベース化

仲介業者様から1度でも弊社に電話で問い合わせをいただくと、その業者様の名前・エリア・担当者名・電話番号などの情報を、データベースに登録する仕組みになっています。これらの情報を利用し、弊社から空室情報などをFaxやメールで、多くの仲介業者様に一斉に告知させていただくシステムを構築しています。
仲介業者様情報にはエリアの情報も含まれているため、板橋区の物件であれば池袋エリアの仲介業者をリストアップし、募集条件変更やキャンペーン開始などの情報をタイムリーに伝えることなども可能となっています。
また、オフィス・店舗物件では、Faxの他、定期的に仲介業者担当者様の個人メールアドレスに空室情報を送信しています。
メールアドレスは弊社物件を案内いただいたり、物件告知のため仲介業者様を訪問させていただいたときにいただく名刺から収集しており、今も増え続けています
2017年現在で、仲介担当者様メールアドレスリストの数は600人を超えています。
(仲介業者担当者様は、オフィス・店舗物件と住宅物件では棲み分けができており、住宅物件仲介担当者様はメールアドレスを持っていないか、持っていても個人アドレスを積極的に活用されていないケースが多いようです。そのため、住宅物件の場合メール送信による告知はあまり効果的でないようです。)

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仲介業者担当者様への配慮

弊社の管理物件をお客様にご紹介いただきお申込みを取っていただくのは、仲介業者担当者様です。そのため、仲介担当者様が仕事をしやすいように、できるだけ配慮しています。
各物件の室内写真は、このホームページから多数ダウンロードできるようになっており、仲介業者様が自社ホームページや図面に利用できるように用意してあります。
また、特徴3募集図面でもご説明させていただいた通り、最寄駅の出口名と最寄駅から物件までの地図に赤線でルートを表示しています。住宅物件では、室内のブレーカー位置も表示し、仲介担当者様が案内時に迷うことのないようにしています。
その他、仲介業者様の成績となるAD(広告費)の支払いは、可能な限り速やかに行うようにするなど取り組んでいます。

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仲介業者担当者との人的つながり

2の仲介業者様データベース構築と並行して、仲介業者担当者様との人的つながりを重視しています。 弊社営業担当者の顔と声を覚えていただき、多くの仲介担当者様とスムーズなコミュニケーションを取れるようになることを大切にしています。
ITが急速に発達していますが、一方で人間同士の生のやり取りを行うことにより、お互い無理を相談し合えたり、告知させていただく物件情報の浸透度が高くなることを日々の業務で実感しています。
申込みをいただき、仲介業者担当者様に契約書類を送付するときには、お礼の意味を込め一緒にドリップコーヒーやお菓子を送ることにしています。恐らく、他社で行っているところは少ないと思われますが、こんなことがきっかけとなり、担当者同士の積極的なコミュニケーションが生まれています。

これらは、さまざまな方法を試行錯誤し、時間をかけて築き上げてきた方法ですが、今でも改善を継続し、より効果的に広告を行えるよう方法を検討しています。

問合せ・内見・反響データ分析

弊社では、自社担当者が開発・更新をしているシステムを使用しています。完全に弊社賃貸業務に合わせて構築してあり、特徴4「仲介業者様への徹底的な告知」でご紹介した営業活動を行うことが可能になっています。
自社システムにより、物件担当者は物件別の空室募集反響状況を把握することが可能になっています。

内見時にはシステムから仲介業者様へ内見時アンケートを送信できるようになっています。アンケートにはお客様が感じた物件の良い点・悪い点を書いていただくことになっています。
たとえ申込が入らない場合でも、アンケート結果をもとに物件に改善をしていくことで、申込みを取れる物件に変わっていきます。

内見時アンケートで、内見時のお客様の反応がわかります。

期間ごとの問合数、内見数もシステムで把握できるようになっており、内見アンケートと合わせ実数を分析することにより、どの空室対策に力を入れるべきかを検討・判断しています。
また、契約中の入居者・テナントの属性や入居期間、平均賃料なども簡単に把握することができるようになっており、賃料査定や営業活動が効率的に行えるようになっています。

募集活動についてオーナー様に月に2回定期的にご報告させていただく営業活動報告書がありますが、「問合数」「内見数、内見時のお客様の反応」「仲介業者ヒアリング情報」などはシステムに日々記録し、効率的に取り出せる仕組みになっています。
システムについても空室対策目線で構築されてあり、継続してバージョンアップを行っています。