オーナー通信

2017年8月オーナー通信
8月8日発行
管理を委託いただいているオーナー様へ発行しているオーナー通信のバックナンバーです。 法令等については当時の情報となっています。

毎日暑い日が続きますが、今年は梅雨の時期に降水量が不足し、水不足が心配されています。
一方で、日本各地で集中豪雨による災害などが発生しており、自然の厳しさを感じることが少なくありません。
30 年以内に 70%との確率で発生すると予測されている南海トラフ地震(マグニチュード 9 程度)など、
心配は尽きませんが、できることは事前の備え以外にありません。公私ともに十分に準備が必要だと感じています。
今月もオーナー通信をご高覧いただければ幸いです。

原状回復ガイドライン、審査業務のご紹介、新入社員紹介

◇ 賃貸事業部 マネージャー:三浦 英樹

【原状回復工事のトラブル】 賃貸借契約で最も多いトラブルの1つが、解約時の原 状回復の負担を巡っての貸主と借主の争いです。 原状回復の言葉からは、「入居時の状態に回復する」 というイメージが強いですが、建物賃貸借契約におい てはそうではありません。 貸主・借主の認識の違いが、ト ラブルが多く発生する原因と なっています。 そこで、平成10年に当時の建 設省が、費用負担の基準(ガ イドライン)を策定し、東京都に ついては平成 16 年に独自に 条例を制定し、契約の前に原状回復負担について書 面を交付することにするなど、トラブルの減少に取り組 むことになりました。 なお、ガイドライン・条例の適用については賃貸住宅が 対象で、事務所や店舗などの事業用物件はその対象 ではありません。

【ガイドライン】 賃貸住宅のガイドラインや、条例の施行については知 られるようになってきましたが、その内容についてはあ まり正確に理解されていないようです。 ガイドライン・条例の内容についてポイントをご紹介させ ていただきます。 ■ガイドラインポイント ①建物、設備等の自然的な劣化・損耗等についての、 原状回復は貸主の負担となる ②借主の通常の使用により生ずる損耗等についても 貸主の負担となる ③借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通 常の使用を超えるような使用による損耗など、上記① ②以外の損耗等は借主の負担となる ①②については毎月の家賃に含まれているとの考え に基づいており、次の入居者を確保するための設備交 換、化粧直しのリフォーム、グレードアップについては 貸主が負担することになっています。 つまり、借主に過失(落度)がない限り、原状回復工事 の費用は全て貸主が負担することになっています。 ●借主落度の具体例は以下のようなものがあります ・引越作業などで発生したひっかきキズ ・フローリングについたイス等のひっかき傷やへこみ ・冷蔵庫下のサビ跡を放置して落ちなくなった場合 ・壁にクギやネジで穴を開け下地ボード張替えが必要 な場合(画鋲程度は含まれない)

●特約の有効性
では、全面的にガイドラインに従って契約を締結する 必要があるかというと、そうではありません。ガイドライン は あくまでも基準のため、ガイドラインと異なる特約を貸 主・借主の間で締結することが可能です。 例えば、 「ガイドラインに かかわらず退去 時のハウスクリ ーニングは借主 の負担とする」 や「喫煙やペット飼育の場合はクロスの張替えを全て 借主の負担とする」などを定めることができます(弊社 契約ではこれらの特約を定めています)。 ただし、特約は特約設定の必要性があり、暴利的でな く特約の設定理由が存在すること、借主が特約の義 務負担に意思表示をしている場合に限定されていま す。 ガイドラインができた現在でも、原状回復負担を巡るト ラブルがなくなっていないのが実情です。 弊社では、対応として契約書の見直しなどを適宜進め ていきたいと考えております。

 

◇ レジデンス課 サブチーフ:田島 千尋

賃貸事業部レジデンス課の田島千尋(たじま ちひろ) です。住宅のリーシング業 務をメインに担当させてい ただいておりますが、4 月 からの新体制により、工 事グループの業務も対応 していけるように日々業務 に務めております。

【入居申込審査につい て】 今回、なかなかオーナー様には見えない部分、入居 審査についてご説明させていただきます。 入居審査では、申込者の家賃支払能力だけではなく、 入居後にトラブルなどを起こす可能性がある方ではな いかなどに注意し、特に次の点を意識して審査業務を 行っております。 ①入居申込書(以後、申込書)の書き方 ②審査時必要書類提出にかかる時間 ③電話連絡時の対応 まず①『入居申込書の書き方』についてご説明させて いただきます。申込書は手書きで記入いただきますが、 大概のお客様は丁寧に書いてくださいます。しかし、中 には殴り書きの方もいます。その際は③でご説明する 電話連絡のときに、相手の対応を良く見極める必要が あります。

次に②『審査時必要書類提出にかかる時間』ですが、 弊社では申込日より原則3日以内に審査に必要な書 類をご提出いただくことにしています。理由は、期日を 守れない方は家賃も遅れがちで、電話連絡が取りづら いことが多いためです。 また、審査時間をひっぱりキャンセルされると、その間 の他の反響を無駄にすることになるためです。 最後に③『電話連絡時の対 応』ですが、こちらを一番重要 視して対応しております。オー ナー様に入居審査をお任せい ただいており、かつ、入居後の お客様とも末永くお付き合いさ せていただくため、申込者の人 間性は審査の最も重要な要 素の1つです。 電話で約 5~8 分かけて申込 者様に申込書記載事項や賃貸条件の確認(特に特 約事項)を行い、共用部などのご説明をさせていただ きます。 中には、横柄な態度で話しをされたり、誠実に話を聞 いていただけない申込者(連帯保証人)の方もいます。 空室期間を1日でも短くしたいところですが、ありのまま をオーナー様にお話をさせていただき、一緒に審査結 果を出すようにしております。 社内で一番審査に厳しく、細かく対応している自負が ございます。今後も様々なご相談をさせていただくと思 いますが、引き続きどうぞよろしくお願い申し上げます。

◇ レジデンス課 アソシエイト:門脇 愛沙

【新入社員紹介】 賃貸事業部レジデンス課 の門脇愛沙(かどわき あ いさ)と申します。 今年の 4 月下旬に入社し、 主に物件のお問合せ対応 や契約・解約書類の作成 と送付業務などを行ってお ります。 実際にお目にかかる機会は少ないかも知れません が、電話連絡や当オーナー通信などでご縁を感じ させていただければと存じます。 前職はインテリア業界勤務で不動産業界は初とな りますが、お部屋を通じてオーナー様とお客様をお 繋ぎする一助となれれば幸いです。 まだまだ学ぶ事が多くございますが、スムーズなご 案内が出来るよう精進してまいります。 ご指導ご鞭撻のほど、どうぞよろしくお願い申し上げ ます。

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